내 땅위 위반건축물 건물철거 가능할까

 

​A는 지방에 땅을 소유하고 있는 지주입니다. 최근 부모님으로부터 물려받은 그 토지에 B가 마음대로 지은 위반건축물 증축되어 있음을 알게 되었습니다. A는 등기부에 의해 자신이 토지소유자라는 사실과, 측량결과에 의해 B의 건물이 자신의 땅을 침범 및 토지를 무단점유하고 있다는 사실을 입증했는데요. 허나 B는 오랜 시간동안 해당 공작물을 점유해왔다며 점유취득시효를 주장하고 있습니다. A는 B에게 건물을 철거할 것을 청구하는 소송을 제기할 수 있을까요?

 

요즘 부모자식의 세대교차가 이루어지면서 부동산을 상속받는 일이 잦아졌습니다. 그에따라 땅 혹은 경계를 침범하는 문제가 가속화 되고 있죠. 이러한 분쟁은 과거에서부터 계속되어 왔지만 ‘이웃 간의 정’인지, 서로 얼굴 붉히며 살지 말자며만 좋은 마음으로 서로 일보 양보해서 지내왔는데요. 허나 수도권을 비롯해서 이제는 지방까지 토지의 가치가 오르면서 이러한 마음은 줄어들었습니다. 특히 상속받은 땅에 나도 모르는 위반건축물이 지어져 있다면, 내가 원하는 바로 땅을 이용할 수 없어 건물철거 하고자 합니다.

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그러나 이미 오랜 기간 해당 건물을 점유하고 사용·수익해 왔다면 상대방은 쉽게 물러나지 않는데요. 바로 점유취득시효를 주장하기 때문입니다. 이는 민법상 점유자의 재산권을 보호해주는 제도로써, 20년간 소유의 의사로 평온 공연하게 해당 토지를 점유해 왔다면 소유권을 이전을 청구할 수 있는 권리를 보장하는 것인데요. 그러나 20년을 점유했다고 하더라도 점유취득시효의 요건을 완성하는 것은 여간 까다로운 일이 아닙니다. 그렇기에 경계분쟁을 겪는 분들이 이를 주장하곤 하시지만 현실적으로 인정받는 경우는 생각보다 많지 않죠.

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또 다른 방법으로 관습법상 법정지상권을 행사하기도 하는데요. 보통 우리나라에서 건물과 토지는 함께 거래되곤 하지만, 민법상 이를 각각 별개의 부동산으로 보고 있어 토지만, 혹은 건물만 타인에게 경매로 넘어가는 일이 잦습니다. 이때 등기가 되지 않은 미등기건물이나 위반건축물 등이라 하더라도 관습법상 법정지상권이 발생해 상대방의 건물철거 소송에 대응할 수 있게 되는 것입니다.

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허나 모든 일에는 타이밍, 적기라는 것이 있기 때문에 무기한으로 법정 지상권이 유지되는 건 아닙니다. 민법에 따르면 석회조 건물의 경우는 30년, 그 외 건물은 15년 동안 지속되죠. 개인의 재산권을 다루는 문제이다 보니 기간이 다 지나지 않았음에도 불구하고 기타 다른 사정에 의해 철거를 진행할 수 없을 때도 있습니다.

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만약 내 땅에 위반건축물 등 공작물이 지어진 경우, 일반적으로 건물부분에 해당하는 토지부분을 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 그러나 이는 토지에만 국한된 것이기에 온전히 자신의 재산권을 되찾기 위해서는 해당 건물주를 상대로 토지반환 청구와 함께 건물철거 위한 소송을 동시에 진행해야 하죠. 뿐만 아니라 불법으로 점유한 기간 동안 발생한 이익에 대한 지료도 청구할 수 있게 됩니다.

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그런데 제아무리 토지 무단점유 하고 있는 위반건축물이라 하더라도 건물의 철거는 내가 원한다고 아무 때나 임의로 제기할 수 있는 것도 아니고, 소송을 제기할 경우 누구에게 청구해야 하는지도 잘 모르시곤 하죠. 사실 건물의 철거는 건물의 소유권을 상실시키는 처분행위이므로 임의로 철거할 수 없습니다. 법원에 처분행위를 할 수 있는 권한을 가진 자를 상대로 철거소송을 제기해야 하는데요.

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이 때 처분행위를 할 수 있는 권한을 가진 사람이란 보통은 건물의 소유자입니다. 건물을 신축할 경우 건물의 소유권은 건물을 신축한 사람에게 있습니다. 그러나 건물의 소유자가 그 건물을 매도할 경우 매수인은 등기를 갖추어야만 소유권을 취득하게 됩니다. (민법제187조 단서) 즉, 건물철거소송을 제기하게 될 경우, 건물 철거를 구하는 원고는 등기사항증명서 등으로 해당 토지의 소유자임을 주장·증명하여야 하고, 건물의 철거처분권은 지상 건물 소유자에게 있다는 점에서 해당 건물의 소유자를 피고로 삼아야 한다는 것이죠.

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여기서 문제되는 것이 위에서 언급한 위반건축물 혹은 미등기 건물인데요. 대법원은 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거처분권이 있으나 미등기건물을 그 소유권의 원시 취득자로부터 양도받아 점유 중에 있는 자는 비록 소유권취득등기를 하지 못하였다고 하더라도 그 권리의 범위내에서는 점유중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다(대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카3073 판결)는 입장입니다.

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이때, 건물 소유자가 아닌 자가 건물을 점유하고 있다면 토지 소유자는 그 점유자를 내보내지 않는 이상 건물철거를 집행할 수 없기에, 점유자에 대한 퇴거청구 또한 함께 진행해야 합니다. 소송이 짧지 않은 기간 동안 이루어지는 만큼, 중간에 소유자가 변경되는 것을 막기 위해 처분금지가처분 신청을 해두는 것이 좋습니다.

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상대방의 토지 무단점유로 인한 건물철거 소송의 경우, 타 민사 소송에 비해 입증이 용이해 쉽게 생각하시는 분들이 많습니다. 허나 상대측에 대항권이 있다거나 여러 가지 권리관계가 복잡하게 얽혀있다면 까다로울 수 있는데요. 승소를 위해서는 소유권이 침해된 부분이 상당히 크고, 철거를 통해 얻을 수 있는 이익이 명확해야 한다는 점을 논리적으로 주장하는 것이 필요합니다.

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주위에서 흔히 일어날 수 있는 분쟁이지만 단순하지 않습니다. 각자의 주장과 이해관계가 매 상황마다 다르기에 주장에 대한 명백한 근거가 필요하고, 재산을 다투는 문제이기에 신중히 접근해야 합니다. 소송기간이 길기 때문에, 일반인이 오롯이 그 심적 부담을 감내하기란 힘들 것입니다. 명경(서울)에 고민을 나누어 재산권을 보호하시기 바랍니다.

 

 

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