경계침범 분쟁시 법정지상권 인정 지료청구는

 

 

과거부터 현재까지 토지 경계에 대한 의미에 대해서 논란이 계속되고 있는데요. 특히나 요즘 재건축재개발 붐이 일면서 새로이 땅을 측량, 기존 경계와 달라진 새롭고 정확한 경계를 발견했기 때문입니다. 이에 일부는 지적도상의 경계가 진짜라고 말하기도 하고, 현재 있는 실제의 경계, 즉 담이 진짜 경계라고 주장하기도 하죠.

 

사실 현대의 경계침범 분쟁은 예견된 것이었습니다. 과거의 측량기술은 현재의 측량 기술보다 현저히 떨어지기 때문인데요. 더군다나 지방의 경우 남이 내 경계를 넘었든, 내가 타인의 경계를 넘었든 크게 중요하게 여기지 않고 알음알음 넘어가는 경우가 대부분이다보니 부동산 가치가 치솟은 지금 조금의 땅이라도 되찾으려고 해 부동산 싸움이 자주 발생는 것입니다.

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침범당한지 몰랐던 내 땅을 이제야 되찾으려고 담장 등 철거를 요구하곤 하지만, 상대방은 점유취득시효 완성을 주장하거나 법정지상권이 있다며 땅을 돌려주려고 하지 않는 경우가 대부분인데요. 간혹 협의를 통해 지료청구해 땅의 이용료를 지급받거나, 다른 부분에서 혜택을 받는 경우도 있지만 소송으로 번지는 경우가 대다수죠. 오늘 사례를 통해 경계침범 분쟁 발생시 어떻게 대처하면 좋을지 소개해 드릴까 합니다.

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A씨는 한 필지의 땅에 두 동의 건물을 지으면서 각 건물에 담을 쳐 경계를 만들었습니다.
이후 B씨와 C씨에게 각각 팔았죠. 어느 날 집의 신축을 위해 B씨가 측량을 새로이 해보니 C씨의 건물과의 지적도상 경계가 기존의 담장 선이 아니고, B씨의 땅을 2평정도 침범해 있는 상태임을 발견하게 됐습니다. 이 사실을 알게 된 B씨는 C씨에게 담을 지적도 경계선 위로 새오리 옮겨 쌓으라고 요청했는데요. C씨는 담을 허물어야만 할까요?

 

경계침범 분쟁에서 빠질 수 없는 것이 ‘토지경계선’의 의미인데요. 정확히 말하면 의미라기보다는 어느 부분을 뜻하느냐 입니다. 일반적으로 경계선은 시청이나 구청 등 행정 관청이 비치하고 있는 지적도를 보면 알 수 있습니다. 그리고 지적도상의 경계와 실제 경계가 다른 경우 지적도대로 하는 것이 원칙이기에, 경계에 관한 분쟁은 지적도를 근거로 해서 측량을 해보고 이에 따라서 해결되는 것이 보통이죠.

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그러나 항상 그렇지는 않습니다. 기술적 착오로 지적도 작성이 잘못된 것이 인정되는 경우라든가, 이 사건에서처럼 당사자 사이에 ‘지적도보다 실제 경계를 우선하여 거래하였다는 특별한 사정이 있는 경우’에는 현실상으로 나타나 있는 실제 경계를 경계로 볼 수 있습니다. 우리 법원 또한 특별한 사정이 있다면 지적도 상의 경계보다 실제의 경계를 우선한다고 판시한 바 있죠.

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한 필지의 토지 위에 여러 동의 건물을 짓고 건물의 경계에 담장을 설치하여 각 건물의 부지로 사실상 구획 지워 매도하였는데, 어림잡아 분필 등기를 하였기 때문에 위치와 지적이 실제의 것과 일치하지 않게 되었으나… 당사자가 사실상의 경계를 매매 목적물의 범위로 삼은 특별한 사정이 있는 때에는 그 토지의 경계는 실제의 경계에 의하여야 할 것이다.

대법원 1986.10.14. 선고

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사실 우리 나라에서는 현실의 경계와 지적도라는 공부상의 경계가 서로 다른 일이 많습니다. 과거 일제 강점기나 6.25때 토지를 잃어버리기도 하고 내 땅이 아님에도 생계를 위해 무단으로 경계를 지어 생계형 터전으로 자리잡은 경우 등 가슴아픈 역사가 있었기 때문인데요. 그럼에도 불구하고 현실의 경계를 진짜 경계로 보아야 하는 경우는 어디까지나 예외적인 조치입니다. 그렇기에 많은 사람들이 경계침범으로 인한 상대방의 철거요구에 점유취득시효 및 법정지상권 주장하는 것인데요.

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그러나 여기서 문제가 되는 것이 바로 미등기 건물 등의 불법 건축물입니다. 일반적으로 우리 판례는 "무허가건물을 대지와 함께 양도받아 소유하다가 토지의 소유권만이 이전된 경우, 미등기무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전을 등기하지 않는 한 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 건물의 취득자에게 소유권에 준하는 관습법상의 물권이 있다고 볼 수 없다."라고 판시한 바 있습니다. (대법원 98다59118 판결)

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즉 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에는 ‘등기를 하지 않고 있는 건물 점유자’도 포함되기에 토지의 소유가 미등기건축물에 의해 불법점유를 당하고 있는 경우 철거소송을 제기할 수 있는 것입니다. 그러나 불법 건축물이라고 해도 관습법상 법정지상권이나 토지취득시효 완성이 인정되었다면 상대방의 철거 요구에 대항할 수도 있는데요. 이 때에도 상대방이 토지사용의 대가를 요구 하면서 법원에 지료청구 한다면, 침범자는 법원의 결정에 따라서 지료를 지급해야 하게 될 가능성도 있습니다.

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오늘 포스팅에서 알아봤듯이 경계침범 분쟁은 실체적인 권리관계 뿐만 아니라 측량과 같은 기술적인 문제들이 혼재되어 있기 때문에 구체적인 사실관계를 확인하는 것이 가장 중요합니다. 위 사례에서 보았듯, 부동산 분쟁은 양 측 당사자의 수 많은 이해관계가 수반되다보니 다른 법적분쟁과는 달리 딱 떨어지는 답이 존재하지 않은데요. 그렇기에 반드시 소송전 법정지상권과 점유취득시효, 부동산처분금지가처분신청 등 여러가지 사항을 확인해 보는 것이 중요하며 이를 토대로 법률전문가의 조언을 받는 것이 땅 침범 문제 해결을 위한 지름길일 수 있죠.

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저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사가 진두지휘하는 로펌으로 부동산전문변호사들이 1:1로 상담을 진행해 맞춤솔루션을 드리고 있습니다. 경계침범 분쟁을 겪고 계신 분들께서는 명경의 전문가들과 상담을 진행하시고 본인의 정당한 토지 소유권을 회복해 보시길 바랍니다. 허나 가장 좋은 것은 애초부터 분쟁에 엮이지 않는 것이겠죠.

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20년간 소유의 의사로 점유가 이루어진 경우 경계침범이 있었다 하더라도 내 땅을 타인이 무상으로 취득할 수 있는 권리를 가지게 될 수도 있으니, 이런 문제를 미연에 방지하기 위해서는 본인의 권리를 제 때 행사할 필요가 있습니다. 뿐만 아니라 경계가 명확하지 않다고 느끼신다면 주기적으로 경계측량을 통해 자신의 권리관계를 확인하시는 노력을 해보시기 바랍니다.

 

 

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