부동산 소액투자 공유지분매매, 기획부동산 사기라면

 

 

몇 달 전기획부동산 사기에 중개보조원 제도가 악용되고 있다는 목소리가 높아지면서 중개사 수만큼만 보조원을 채용할 수 있다는 법안이 발의됐죠. 중개보조원은 일정 교육을 이수하는 것 외에는 특별한 자격요건이 필요 없어 공인중개사와 다르게 중개 사고를 일으켰을 때 책임이 적다보니 일부 중개사들이 이를 악용하고 있기 때문입니다. 보통 중개보조원들을 고용해 투자자를 대상으로 영업을 하게하고 이 과정에서 중개보조원에 의한 허위매물이나, 땅쪼개기 권유하는 기획부동산 등 범죄행위에 연루하게 하는 것이죠.

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그 중에서도 가장 문제가 되는 것이 기획부동산 사기인데요. 이들은 부동산 소액투자 희망하는 사람들에게 공유지분매매 하는 것으로 유명합니다. 개발과 관련이 없는 땅을 아주 저렴한 가격에 사서 적게는 몇 배, 많게는 수 십 배까지 비싼 가격에 매각해 이득을 취하는 것이죠. 요즘 떠오르고 있는 것이 ‘지분쪼개기’입니다.

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사실 1필지를 수십 수백개의 공유지분으로 쪼갠다는 것이 이해가 가지 않으실 수도 있습니다. 그 동안은 분양권을 얻기 위해서 공공재개발 등 건물에서 유행하던 것이 기/획/부/동/산을 통해 토지의 지분을 쪼개는 것으로 바뀐 것이죠. 1필지의 소유주는 1명이 아닌가 궁금해 하실 수도 있지만, 넓은 땅을 오롯이 홀로 소유하기는 힘듭니다. 그렇기에 지분권자들이 많은 경우가 있어  부동산을 매입할 때 등기부등본을 떼보고 권리관계를 확인하는 것이 중요하다고 말하는 것이죠.

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대부분 기획부동산 업체들은 피해자들에게 공유지분 매매할 때 그 땅에 대한 가치를 알고 있음에도 불구하고 개발 가능성을 허위, 과장하여 관련 호재가 마치 확정된 사실인 양 광고하고 지분 판매임을 속이는 등 해당 토지들을 시세보다 몇 배 이상 비싸게 판매하면서 매매 대금을 편취하고 있습니다. 특히 요즘 3기 신도시로 지정된 광명·시흥지구 인근 지역에서 다수의 피해자가 발생하고 있는데요.

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수도권뿐만이 아닙니다. 제2의 땅투기 대상지로 떠오르고 있는 세종시에선 한 중개법인이 최근 3년 새 수십 필지 임야를 1800여건 공유지분으로 거래한 경우도 드러나기도 했죠. 땅쪼개기가 전국적으로 문제가 되자, 경찰은 조사 대상 95개 법인 중 보유 필지가 10개 이상에 20명 이상 공유지분으로 된 토지 381필지를 보유한 13개 법인에 대해 조사를 시작하기도 했는데요. 그러다보니 저희 법무법인 명경(서울)에도 부동산 소액투자 사기 피해를 입으신 분들이 기획부동산 신고 가능한지, 어떻게 대응하면 좋을지 문의를 주시고 있습니다.

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실제로 한 의뢰인의 사례를 소개드려볼까 합니다. 경기도 수원시의 임야 지분을 매매한 A씨는 업체가 지분 투자의 위험성을 고지하지 않고 정확한 주소도 알려주지 않은 채 지분쪼개기된 토지의 일부 매수를 권유하며 ‘해당 토지로 이어지는 고속도로가 개통될 예정이다‘,’현재 보호구역으로 지정되어 있지만 곧 해제될 것이다‘라는 등 토지가 몇 년 안에 개발되어 가격이 크게 오를 것이라고 허위, 과장된 설명을 했다고 합니다. 당시엔 몰랐지만 계약을 체결한 이후 의심스러워 조사를 하게 됐는데 온라인을 통해 기/획/부/동/산 임을 확신, 피해를 최소화 하고 매매대금을 돌려받고자 저희 명경에 찾아오신 것이었죠.

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지분 쪼개기로 판매한 공유지분 매매 자체는 불법이 아니기 때문에 개발이 확실하다면 문제가 없지만, 이들이 판매한 대부분의 토지는 현실적으로 사업성이 없었습니다. 명경의 기.획.부.동.산 전담 팀에서 땅에 대해 조사한 결과 해당 토지가 개발제한구역으로 묶여있어 개발이 되지 않을 것이기에 해당 업체를 기/획/부/동/산/으로 판단, 업체들이 개발이 가능한 땅이고 구체적으로 인근 지역에 개발계획을 언급하며 수익성을 보장하는 듯이 속여서 팔았다면 사기로 인정받을 수 있다고 조언드렸습니다.

 

 

 

과거부터 이러한 업체들의 행태가 계속해서 논란이 되었지만, 기획부동산 사기죄로 실형을 선고받은 사례가 드물었는데요. 부동산 사기에서 인정하는 '기망행위'의 수준에 못미쳤기 때문입니다. 그럼에도 지난 광주에서 관련 업자들이 사기죄로 실형을 받은 이후로는 기획부동산 신고와 더불어 사기와 매매대금 반환을 위한 소송이 계속되고 있죠.

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요즘 부동산 소액투자가 차세대 제태크로 떠오르면서 위와 같은 사기업체들의 등장은 불가피해졌습니다. 돈이 모이는 곳엔 사람이 모이고, 사람이 모이는 곳엔 사기꾼이 모이기 마련이기 때문입니다. 그렇기에 사기를 당하지 않기 위해서는 아무리 잘 아는 지인이나 중개사를 끼고 거래하더라도 매수자 스스로 재차, 삼차 직접 확인하고 판단하는 것이 좋은데요. 더 나아가 계약을 체결하기 전 부동산 전문 변호인의 자문을 받는 것도 예방을 위한 방법이 될 수 있습니다.

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막상 사기임을 인지하셨지만, 가족들의 냉담한 반응에 두려워 재빨리 대응하시지 못하는 경우가 많습니다. 허나 기획부동산들은 유령회사인 곳이 대부분인 만큼 빠르게 폐업하고 또 다른 이름으로 회사를 설립하는 일이 비일비재해 조금이라도 늦는다면 피해회복에 어려움을 겪으실 수 있는데요. 피해자 중 일부는 변호사 선임비용 조차 아쉽다며 혼자 해결해보려고 하시다 대응이 늦어 회복하지 못하는 경우도 있죠. 그러나 부동산 소액투자로 공유지분 매매 했을 때 가장 효율적인 대응은 변호사와 함께 하는 것임을 염두에 두셔야 합니다.

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저희 법무법인 명경(서울)은 기획부동산 전담팀을 운영하여 의뢰인들의 피해회복과 사기예방을 위해 앞장서고 있습니다. 상담시 해당 토지에 대한 자료를 수집하여 기획부동산인지 우선적으로 판단, 의뢰인께 하나하나 문제를 짚어드림으로써 어떻게 대응하면 좋을지 방향성을 제시해드리고 있습니다. 기획부동산 신고와 사기피해 회복 등 도움이 필요하다면 명경 서울 분사무소에 연락 주시어 마음의 고민을 조금 내려놓으시길 바라겠습니다.

 

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