점유취득시효 토지 소유권 분쟁 방어하려면

 

 

예로부터 부동산은 소중한 가치로써 존재해왔기에 분쟁의 여지가 충분했습니다. 그러다보니 우리나라에는 부동산과 관련된 수많은 법령이 있는데요. 토지 소유자라면 한번 쯤 알아두면 좋은 것이 점유취득시효입니다.

 

낯선 용어이기에 잘 모르시는 분들도 계실 것입니다. 이는 민법 제245조에서 확인할 수 있는데요. “20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있다”는 제도입니다. 물론 기존에 등기되어 있던 부동산이라 할지라도 요건을 충족했다면 시효완성을 이유로 소유권 이전을 청구할 수 있죠.

 

 

 

 

권리위에 잠자는 사람은 보호받을 수 없습니다. 그렇기에 오랫동안 권리를 행사하지 않았다면, 그 동안 정당하게 부동산을 이용해온 점유자를 보호하기 위해 점유취득시효 제도가 도입되었죠. 누구의 소유인지 분명하든 분명하지 않은, 권리를 행사해온 땅에 대해 진정한 소유자를 확정, 상대방에게 토지 소유권 주장할 수 있도록 해주는 것입니다.

 

민법 조문만 보면 점유취득시효를 통해 소유권을 취득하기 위해서는 그 요건이 ①20년간, ②소유의 의사로, ③평온, ④공연하게, ⑤부동산을 점유한 자는 ⑥등기함 등이라는 것을 쉽게 알 수 있는데요. 허나 위의 요건들이 구체적으로 어떤 의미이고 어떤 경우에 인정되는지 일반 사람들이 파악하는 것은 쉽지 않습니다.

 

 

 

 

특히 점유취득시효와 토지 소유권 방어 소송에서 가장 문제가 되는 쟁점은 ‘소유의 의사’로 점유했다는 것입니다. 통상 ‘자주점유’는 소유의 의사로 점유하는 것을 의미하고, ‘타주점유’는 소유의 의사가 없이 하는 점유를 지칭하죠. 많이 오해하시는 것이 ‘20년만 채우면 되지 않냐’, ‘내 땅이라고 생각했으면 소유권주장 할 수 있는 것이 아니냐.’고 말씀하시지만, 단순히 내가 소유할 의사만 가지고 있으면 자주점유가 인정되는 것은 아닙니다.

 

간단한 사례를 들어보겠습니다. 매수인, 수증자, 전세권자, 임차인은 똑같이 하나의 건물 또는 토지를 점유하고 있습니다. 그렇다면 이들의 점유는 ‘자주점유’ 일까요? 매수인이나 수증자는 권원이 소유권을 취득하는 것을 내용으로 하고 있기에 자주점유라고 볼 수 있지만, 전세권자와 임차인은 소유권을 취득하는 것이 아닌 일시적으로 점유하는 것을 권원으로 하고 있기에 소유권주장 할 수 없는 타주점유로 보게 된다는 것이죠.

 

 

 

 

최근 재개발 재건축으로 인해 부동산을 새로이 측량하는 일이 많아지다보니 경계침범과 점유취득시효 분쟁이 잦아 졌습니다. 법적 소송이라는 것이 서로의 이해관계가 상반되는 것이긴 하지만, 위와 같은 부동산 소송의 경우 ‘재산권’을 다루고 있어 더욱 치열한 싸움으로 번지곤 하죠.

 

대다수가 점유취득시효 완성과 그에 따른 토지 소유권을 취득하고자 하지만, 사실 이를 인정받는 것은 참 어렵습니다. 그렇기에 분쟁에 휘말리신 분들이 저희 명경(서울)에 취득시효와 관련된 문의를 주시는데요. 낯선 용어일 수도 있기에, 사례를 통해 시효제도의 이해를 도와드리도록 하겠습니다.

 

 

 

거주를 위해 구매한 땅, 자주점유 인정된 사례는

부모님께서 20년 전에 건물과 대지를 구입한 이후 지금까지 거주하고 있습니다. 아버지께서 돌아가시면서 제가 건물과 대지를 상속받아 살고 있는데요. 얼마 전 상속받은 건물이 이웃인 B의 대지를 일부 침범했다는 것을 알게 되었습니다. B는 저희 가족의 점유가 타주점유임을 주장하며 대지사용으로 인한 부당이득 반환과 건물 철거를 청구했는데요. 이에 응해야만 할까요?

 

 

대법원에서는 점유자의 자주점유와 점유취득시효를 인정했습니다. 토지를 매수했을 당시의 사정을 고려했을 때 매수인이 B의 토지를 침범했다는 사실을 알지 못했고 등기부 면적을 상당히 초과한다는 사실도 인식하지 못했기 때문에 자주점유의 추정이 깨지지 않는 것으로 판단한 것입니다.

 

 

 

위 판결에서 알 수 있는 점유취득시효를 인정받기 위해서 가장 중요한 것이 소유의 의사, 즉 자주점유입니다. 내가 20년간 평온 공연하게 해당 토지를 점유했다 하더라도 자주점유가 인정받지 못하면 소유권주장 할 수 없게 되는 것인데요.

 

우리 판례는 자주점유와 타주점유를 구별하는 기준을 명확하게 제시하고 있는데요. 즉, “자주점유인지 타주점유인지 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라, 점유를 취득하게 된 원인이 되는 권원의 성질 등에 의하여 외형적이고 객관적으로 결정되어야 한다”고 보고 있습니다. 즉 외벽의 유무, 매매 당시 사정, 토지 면적 등 종합적인 상황을 고려한다는 것이죠.

 

그리고 권원의 성질에 의하여 자주점유 여부를 가릴 수 없는 경우에는 “점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다.”는 민법 제197조 제1항에 의해 상대방이 추정을 번복시킬 정도의 증명을 하지 못하는 한 자주점유로 인정되고 있습니다.

 

 

 

 

저희 법무법인 명경(서울)로 문의를 하시는 분들 중 ‘누가 그러더라’, ‘인터넷에서 봤다. 나랑 비슷한 상황이더라’라고 하시며 그대로 진행하면 되는 것 아니냐고 물어보시는 분들이 꽤 많습니다. 그러나 이는 정확한 정보가 아닐뿐더러 점유취득시효의 경우 지역, 기간, 측량내용 등 여러 요소에 의해 달라질 수 있습니다.

 

법리적 해석에 있어서 전문가가 아닌 누군가의 판단은 굉장히 위험할 수 있고, 이는 더 큰 물질적 피해로 이어질 수 있기 때문에 나와 비슷한 상황이라고 해서 그대로 진행하시기 보다는 전문가와 함께 신중히 문제에 접근하는 것이 필요합니다.

 

 

 

 

저희 법무법인 명경 서울분사무소는 대한 변호사협회에서 부동산 인증을 받은 부동산 전문 변호사가 1:1 맞춤 상담을 도와드리고 있습니다. 구성원 및 소속 변호사가 하나의 조직으로 움직이는 진정한 의미의 법인으로 운영되고 있으며 각 분야에 맞는 팀을 구성해 최선의 결과를 이끌어 낼 수 있도록 협력하고 있습니다. 점유취득시효와 그로인한 토지 소유권 분쟁을 방어하시길 원하신다면 연락주시기 바랍니다.

 

 

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