토지 무단점유, 소유권이전등기청구 해도되나

 

 

 

부동산 분쟁에는 인접한 토지들 사이에서 땅을 침범했는지, 침범임에도 자신의 소유를 주장한다던지 하는 경우 등이 종종 발생합니다. 자신의 땅을 침범 당했는지 모르고 있다가 확인해봤는데 남이 건물을 지었다는 것을 인지하거나 새로 경계를 측량하고 나서야 침범한 사실을 알게 되기도 합니다. 이런 경우 원칙적으로는 철거의 대상이지만 맘대로 철거를 할 수 없어 소송으로 가야합니다. 침범을 당한 쪽은 토지 인도소송을. 침범했지만 20년 이상 점유했다면 점유취득시효 완성으로한 소유권이전등기를 청구 할 수 있습니다.

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만약 점유취득시효 완성으로 소유권이전등기청구를 하여 인정 된다면 건물 철거가 불가능하게 됩니다. 인접한 토지의 경계를 침범한 상태에서 평온하고 공연하게 20년이 지나도록 점유하였다면 소유권이전등기를 청구 할 수 있기 때문인데 바로 점유취득시효 제도가 있기 때문입니다. 20년 이라는 기간은 본인만이 아닌 자신의 이전 점유자의 기간도 포함하여 주장할 수 있습니다.

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하지만 기간만 채우면 되는 것이 아니고 타인의 토지라고 인지한 상태에서 침범했다면 인정되지 않습니다. 침범한 땅의 면적이 자신이 소유한 토지 면적에 비해서 너무 넓다면 측량하면 바로 타인의 토지라는 것을 알 수 있기 때문에 침범한 면적 비율이 큰 경우 법원은 악의 무단점유라고 추정합니다.

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** 원고 박씨는 양어장을 매수하였는데 전전 매도인과 전 매도인의 점유를 순차로 승계하였습니다. 그랬더니 합계 점유기간이 20년 이상이 되어 점유취득시효의 완성을 주장하며 소유권이전등기를 청구하였습니다. 전전 매도인은 제 3자의 소유 토지에 양어장시설을 설치하였고 전 매도인은 임의경매를 통해 매수하였습니다.

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법원에 따르면 전전 매수인과 전 매수인을 거쳐 현재 소유하고 있는 원고 박씨까지 이 양어장 시설을 점유하고 이용한 사실을 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유가 이루어진 것으로 인정하였습니다. 하지만 전전 매수인, 즉 양어장을 설치한 사람 송씨는 인접한 토지주와 경계선을 직선으로 만들기 위해 토지를 서로 협의하여 해당 토지를 재정비하여 서로 소유권이전등기를 마쳤는데 이 후 양어장 설치할 때 인접한 토지주에게 넘겨준 토지 부분을 침범하였기 때문에 이 사실을 모를리 없었다는 것으로 보이는 점,

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양어장을 설치하면서 침범한 토지가 침범 당한 부분이 침범당한 구역 전제 면적의 90%를 초과하였기 때문에 양어장 시설이 침범하여 건축 된다는 사실을 당시에 알고 있었다고 보는 것이 상당한 점을 종합하여 보면 전전 매수인 박씨의 점유는 타주점유로 보는 것이 타당하다고 봤습니다.

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이에 대하여 원고는 인접한 토지주인 피고가 이같이 침범한 사실에 대하여 이의를 제기한 적이 없었기 때무에 전전 매수인 송씨의 자주점유라고 주장했지만 침범한 면적이 매우 크고, 소유권을 취득하게 된 경위를 보면 송씨의 점유가 자주점유가 아닌 타주점유에 해당한다는 판단을 뒤집기에는 증거가 부족하다고 법원은 결론을 냈기에 원고 박씨의 점유취득시효 주장은 전전 매수인 송씨의 점유기간을 제외했을 때 충족시킬 수 없기에 청구를 기각했습니다.

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일반적으로 자신의 토지에 새로 건물을 건축하고자 하는 사람은 건물이 자리잡을 부지 부분의 위치와 면적을 미리 확인한 다음 건축으로 나아가는 것이 보통이기 때문에 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에 이르는 경우에는 당해 건물의 건축주는 자신의 건물이 인접 토지를 침범하여 건축딘다는 사실을 건축 당시에 알고 있었다고 보는 것이 상당하기 때문에 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없다고 봅니다(대법원 200. 12 .8. 선고 2000다42977, 42984, 42991 판결 참조).

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점유취득시효를 주장하려면 자주점유인 것을 인정받고 싶은 사람이 직접 증명해야합니다. 객관적으로도 외형적으로도 인정할 수 있어야 하는 것이기 때문에 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 보여야 인정받을 수 있습니다.

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부동산 분쟁은 생각보다 복잡하고 어려운 부분이 많기도 하고 또 자신의 재산과 관련된 부분이기 때문에 혼자 해결하는 것이 힘듭니다. 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 변호사가 직접 1:1로 상담하기 때문에 상담자의 상황에 맞는 해결 방안을 드리고 있습니다. 자신의 재산을 보호하기 위하여 법적인 도움을 줄 수 있는 변호사와 신중하고 철저하게 준비하시는 것이 좋습니다.

 

 

 

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