취득시효란? 20년 점유하면 소유권 인정되나

 

 

 

​어느날 갑자기 내 땅인데 인접한 곳에서 침범하여 사용하고 나아가 자신의 소유라고 주장하고 나온다면 어떻게 해야할까요. 이 같은 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우도 있고요. 반대로 내 건물이 옆집의 토지를 침범한 경우도 발생 할 수 있습니다. 원칙적으로는 철거의 대상이 됩니다.

 

 

 

 

철거를 하는게 맞지만 땅을 침범한 건물은 내 소유가 아니기 때문에 철거를 할 수가 없어 법원의 판단을 받아봐야합니다. 그러나 경우에 따라서 자신의 소유라며 소유권이전등기를 요구하는 경우도 있습니다. 바로 점유취득시효를 완성한 때 입니다.

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점유취득시효는 소유의 의사를 가지고 20년간 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자가 등기함으로서 소유권을 취득할 수 있는 제도를 의미하는데요. 평온이란 점유에 있어 강압이나 폭력을 쓰지 않는 것이고 공연한 점유란 몰래하는 점유가 아닌 것을 말합니다. 남의 땅이여도 내 소유다 라는 생각을 가지고 20년간 점유했다면 소유권을 취득할 수 있는 기회가 생기는 것입니다.

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20년이라는 기간은 온전히 내가 소유한 기간이 아니고 먼저 소유하고 있었던 사람들의 기간도 포함시킬 수 있습니다. 하지만 점유만 해서 누구나 점유취득시효를 완성하는 것은 아니고 "내 땅"이라는 생각으로 자주점유를 해야하며 이것은 자신이 직접 입증하여야 법원에서 인정을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

** 김씨는 자신의 땅에 주택과 창고를 건축하여 사용하는데 옆집 장씨의 땅을 침범하였습니다. 마당과 통로 등의 부지로 침범한 장씨의 땅을 점유하여 사용하면서 자주점유를 주장했습니다. 법원의 판단은 어땠을까요? **

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법원에서는 자신의 대지에 건물을 건축하면서 인접 토지와의 경계를 정확히 확인해보지 않아 착오로 건물이 인접 토지의 일부를 침범하게 되었더라도 일반적으로는 자신의 소유의 대지에 새로 건물을 세우려고 하는 사람은 건물이 자리 잡을 부지 부분의 위치와 면적을 도면 등에 의하여 미리 확인한 다음 건축하기 때문에

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그 침범 면적이 통상적으로 발생 할 수 있는 시공 상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에 이르는 경우에는 당해 건물의 건축주는 자신의 건물이 인접 토지를 침범하여 건축된다는 사실을 건축 당시에 알고 있었다고 보는 것이 맞다고 판단했습니다. 이 경우는 소유의 의사가 있는 자주점유로 볼 수 없다는 것입니다.

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김씨가 건물을 세울 때 경계측량을 실시하는 등으로 경계의 확인을 제대로 하지 않았고 건물및 건물에 부속된 마당과 통로 부지로 사용된 토지면적 449㎡중 420㎡가 옆집 장씨의 토지에 위치하고 있었습니다. 또한 건물의 지적측량시 김씨도 현장에 있었으며 장씨의 토지를 침범하였음이 드러나 장씨의 주소로 정정되었습니다.

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이 사정에 따르면 침범한 면적이 시공상의 착오를 넘어 상당한 정도에 이르며 김씨와 장씨 소유 토지의 소재지가 서로 행정구역을 달리하는 점으로 보아 침범한 면적에 대해 소유권을 주장하는 김씨는 자신의 건물이 인접 토지를 침범하여 건축되고 일부 점유된다는 사실을 건축 당시부터 알고 있었다고 보는 것이 상당하기 때문에 자주점유가 아닌 타주점유라고 인정되기 때문에 점유취득시효 완성을 주장으로 한 소유권이전등기 청구는 인정되지 않았습니다.​

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이렇듯 소유의 의사는 분쟁의 정황이나 법률적인 요건에 따라서 법원에서는 인정 되기도 하고 부정되기도 하는데 소유의 의사에 대한 판단을 객관적 사실을 토대로 엄격하게 판단하고 있어 혼자서 소유의 의사를 입증하는 것은 매우 어렵습니다.

 

 

 

 

부동산 분쟁은 꽤나 복잡하고 어려운 문제가 엮인 경우가 많기 때문에 법적인 도움을 받을 수 있는 전문가와 함께하는 것이 좋습니다. 특히 점유취득시효는 소유권을 요구할 토지의 소유주가 변경 되었는지, 등기한 시점이 언제인지에 따라 소유권이전을 주장 할 수 있는지 없는지 여부가 갈리기 때문에 법무법인 명경(서울) 부동산 전문 변호사의 상담으로 해결의 실마리를 풀어가는 것이 좋습니다.

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