점유취득시효의 요건과 효과

 

​내가 남의 땅을 침범하거나 남이 내 땅을 침범하는 부동사 분쟁이 왕왕 발생하고 있습니다. 이 때 점유취득시효를 주장하게 되는 경우가 많습니다. 점유취득시효라는 것은 소유의 의사로 20년간 점유를 했을시 소유권을 주장할 수 있는 것이라고 할 수 있습니다.

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​점유취득시효란?

 

민법 245조에는 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 되어있습니다. 부동산 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 선의며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 갖게 됩니다.

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내 땅이 아닌 남의 땅임에도 불구하고 20년을 점유하여 일정 요건을 갖추면 소유권이전등기청구가 가능합니다. 본인이 소유한 시간 뿐만 아니라 자신의 이전 소유자의 점유기간도 포함 시킬 수 있습니다. 하지만 무조건 20년이라는 기간만 완성하면 되는 것이 아니라 내 땅이라는 생각을 가지고 있는 소유의 의사가 중요하게 작용합니다.

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자주점유? 타주점유?

 

20년간 점유하면서 이 땅은 내 땅이라는 생각을 가지고 있는 것을 자주점유라고 하는데 이 자주점유가 인정이 되어야 점유취득시효을 취득 할 수 있습니다. 타주점유는 소유의 의사가 없이  점유, 타인이 소유권을 가지고 있다는 것을 전제로 한 점유를 말합니다.

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대법원 판례에서는 취득시효에 있어서 자주점유라 함은 소유자와 동일한 지배를 하려는 의사를 가지고 하는 점유를 의미하는 것이지 법률상 그러한 지배를 할 수 있는 권원 즉 소유권을 가지고 있거나 또는 소유권이 있다고 믿고서 하는 점유를 의미하는 것은 아니라고 판시하고 있습니다.

(대법원 1991.7.9 선고 90다18838)

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남의 소유를 배척하고 자신의 소유라는 뜻을 분명히 하고 있어야 한다는 겁니다. 이렇게 소유의 의사를 가지고 소유권 취득을 주장하려면 점유자가 소유의 의사가 있었음을 직접 입증하여야 합니다.

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박씨는 1965년 대구의 한 땅 A를 매수하고 1980년 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 1973년에는 A땅 지상에 건물을 신축하였는데 인접한 토지(ㄱ) 일부분에 막사를 설치해 점유하고 사용하였습니다.

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또 박씨의 할아버지 역시 같은 해 1965년 근처 B땅를 매수하고 1975년 단층주택을 지으면서 인접한 토지인 (ㄱ) 일부에 담을 세우고 마당으로 활용했습니다.

 

 

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<원고들의 주장>

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원고인 박씨는 토지(ㄱ)에서 사용하고 있는 일부의 땅에 대해 소유권이전등기를 청구하면서 A땅에 건물을 세우며 돼지막사로 사용한 (ㄱ)의 일부도 A땅에 포함된 것이라고 알고 있었으며 건물과 막사를 연결해 짓고 점유, 사용하면서 현재까지 사용하며 임대로 해주고 있어 73년 부터 20년 이상 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유하였기에 점유취득시효가 완성되어 (ㄱ)토지 소유자를 상대로 소유권이전등기를 이행하라고 주장했습니다.

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박씨 조부 또한 B땅을 매수하고 주택을 신축하면서 (ㄱ)토지 일부가 B땅에 포함 된 부분이라고 생각하고 담장을 설치해 마당으로 사용 하였고 조부가 상속인들에게 상속하여 점유를 계속해왔기 때문에 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유하며 20년이 경과하였기에 점유취득시효를 완성하였으니 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장했습니다.

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<법원의 판단>

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법원은 일반적으로 자신의 땅에 새로 건물을 건축하고자 할 때 건물이 자리 잡을 부지의 위치와 면적, 도면 등을 미리 확인하고 건축하는 것이기 때문에 침범한 면적이 통상적으로 있을 수 있는 시공상의 착오를 넘어 상당한 정도에 이르는 경우라면 그 건물의 건축주는 자신의 건물이 인접 토지를 침범한다는 사실을 그 당시 알고있었을 것이라고 판단했습니다.

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따라서 그 침범으로 인한 인접 토지의 점유는 법률에 근거하여 소유의 의사가 있는 점유, 즉 자주점유라 할 수 없다고 판시했습니다. 부동산을 매수할 시 일반적으로 계약 체결 전 그 등기부등본이나 지적공부 등에 의하여 소유관계 및 면적, 위치 등을 학인하고 체결하기 때문에 매매대상 부지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자들이 이런 사실을 알고있었다고 보는게 맞다는 판단이죠.

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또한 침범한 땅의 면적이 자신의 땅 A 면적에 40%에 정도 되는 크기이고 건축한 건물의 면적과 비슷한 것에 비추어보면 원고 박씨가 (ㄱ) 토지를 침범하여 사용하는 것에 있음에 자신의 소유가 아님을 알고있다고 보는게 맞으며 박씨가 침범한 토지가 자신의 땅에 포함 되었다고 생각하는 사정을 입증하지 못했기에​ 자주점유가 아닌 타주점유라고 판단했습니다.

 

박씨 할아버지에 의해 발생한 B땅의 (ㄱ)토지 침범도 위와 같은 이유로 타주점유기에 점유취득시효 완성으로 소유권이전등기 청구에 대하여 기각 판결이 내려졌습니다.

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자주점유를 주장하고 입증하는 것은 점유하고 있는 자가 직접 해야하기 때문에 점유취득시효와 소유의 의사를 혼자의 힘으로 증명하는 것이 꽤나 어렵습니다. 법무법인 명경(서울)의 부동산 전문 변호사와 함께 꼼꼼히 준비하여 자신의 소유권을 주장하는 것이 좋습니다. 반대의 경우에도 마찬가지입니다. 내 땅을 침범하였는데 점유취득시효를 주장하는 것이 부당하다고 느껴질 때에도 부동산 소송을 전문으로 하는 변호사와 함께 방어해야 합니다.

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변호사와 1:1로 직접 상담하며 부동산 분쟁 전담팀을 꾸려 다수의 사건을 해결하고 이를 바탕으로 엉킨 부동산 분쟁을 법무법인 명경(서울)과 풀어가 보시길 바랍니다.

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