토지보상절차 핵심은 감정평가

 

 

 

 

최근 토지보상금을 받게 되어 어떻게 해야 더 효과적으로 받을 수 있을지 고민하시는 토지주분들이 굉장히 많습니다. 토지보상절차는 기본적으로 '열람공고 - 협의보상 - 수용재결 - 이의재결 - 행정소송'으로 진행되는데요.​

 

이 중 가장 먼저 토지보상 감정평가를 통해 보상금이 산정되는 협의 보상 단계가 가장 중요하다고 할 수 있습니다. 이 때 산정되는 금액을 기준으로 하여 추후 증액 절차가 진행되기 때문이죠. 통상적으로 수용재결, 행정소송 등의 과정을 통하여 10% 내외의 금액이 증액 되는 경우가 많기 때문에 협의보상에서의 감정평가가 매우 중요한데요.

협의보상에서의 감정평가는 시행사, 지자체, 소유자가 각각 감정평가사추천을 진행해 3인이 토지를 평가하며 그 값의 평균으로 보상금이 산정됩니다.

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그러나 안타깝게도 모든 토지주가 감정평가사 추천을 할 수 있는 것은 아닌데요. 필수요건을 충족해야만 감정평가사 추천이 가능합니다.

토지면적의 1/2이상, 총 토지소유자의 1/2 이상  동의를 받아 추천을 받은 단 한명의 감정평가사

만약 이러한 요건을 충족하지 못한다면 시행사, 지자체에서 추천한 감정평가사 두명이 감정평가를 진행하게 됩니다. 그렇게 되면 토지주들은 자신들의 입장을 잘 대변해 줄 수 있는 감정평가사를 잃어 보상금을 적게 산정받게 될 수 밖에 없는 것이죠.

때문에 토지보상금을 받게 되었다면 다른 토지주들과 토지보상절차 초반부터 비상대책위원회를 결성하여 감정평가사 추천을 이끌어내는 것이 가장 좋습니다. 저희 법무법인 제이앤케이는 말죽거리 근린공원 지주들로 구성된 비상대책위원회를 처음 과정부터 대리하여 감정평가사 추천을 이끌어냈으며 첫 보상금으로 공시지가의 10배 가까운 금액을 제시받을 수 있었습니다.
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협의보상에서 감정평가사 추천을 이끌어내지 못 했거나, 그 이후에 토지보상절차를 진행하는 분들은 어떻게 해야 할까요?

먼저 협의보상에 응하지 않으면 시행사는 수용재결을 신청해야 합니다. 이때는 토지주는 감정평가사를 추천할 수 없으며 평가되는 금액을 잘 검토해 보아야 하죠. 이후 산정되는 금액에도 불응하게 되면 이의신청을 통해 또 다시 감정평가를 요청해 보상금 증액을 시도해 볼 수 있는데요. 이 때 토지주는 의견서를 제출해 제대로 평가받지 못했다는 점을 강력하게 주장할 수 있습니다.

이마저도 만족스럽지 않다면 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 보상금증액소송 즉 행정소송 과정을 통해 보상금 산정이 제대로 되었는지에 대한 법원의 판단을 받아볼 수 있습니다.

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이러한 토지보상절차에는 신청 기간이 있어 기간을 유의하셔야 하는데요. 처음 토지보상 감정평가를 진행해 제시받은 감정가에 대해 수용재결을 하고, 재결서를 받았는데 결과에 불복한다면 60일 이내에 이의신청을 해야하는데요. 이의신청에서도 불복한다면 30일 이내에 행정소송을 제기해야 합니다.

만약 이의신청 과정을 건너뛰고 행정소송을 제기하고 싶다면 수용재결서를 받은 날로부터 90일 이내에 제기할 수 있습니다. 해당 기간이 지나면 증액 절차를 더 이상 진행할 수 없기에 꼭 이러한 기간을 확인해야 하죠.

이렇게 토지보상절차를 진행하게 되면, 감정평가에서 평가가 절하된 부분이 있는지, 보상액 인상 요인이 있는지를 자세히 검토하고 이에 대한 주장을 입증해 보상금 증액을 노려보아야 합니다.

 

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그러나 현실적으로 일반인들이 이러한 요소를 구체적이고 객관적으로 찾아내어 입증하고 주장하기란 쉽지 않죠. 사실 토지보상은 아는만큼 받는다는 말이 있을 정도로 전문적인 도움을 받아 사건을 진행하시는 분들이 많습니다. 때문에 부동산 전문 법률가의 도움을 통해 정확한 판단을 받아 사건을 유리하게 이끌어 나가는 것이 좋겠습니다.
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저희 법무법인 제이앤케이 부동산변호사닷컴은 토지보상 전담팀을 운영하여 감정평가사 추천을 돕고 추후 절차를 대리해 토지주 분들의 재산권을 지켜드리고 있습니다. 부동산 전문 법률가의 도움이 필요하시다면 언제든지 연락주시기 바랍니다.
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