주택임대차보호법 개정과 계약기간은

 

 

 

 

홍성준 국민의힘 의원이 제도적 허점을 악용한 임대 사기를 근절하는 주택임대차보호법개정안을 지난달 18일 대표발의 했습니다. 주택임대차보호법 개정안에 따르면 임차인이 주민등록을 마친 즉시 제3자에 대해 대항력이 발생하도록 하고, 같은 날 등기가 된 저당권 등 다른 물권변동과의 우선순위는 접수된 순위에 따르도록 합니다. 그간 현행제도의 허점을 악용한 임대 사기를 근절하고 임차인 보호를 강화하는 제도 개선이 시급하다는 지적이 제기되기도 했는데요.

 

현행 주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 마치고 임대차 계약증서에 확정일자를 갖추면 후 순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하여 임차인을 보호했습니다. 그런데 문제는 현행법상 대항력이 생기는 시기가 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날이라는 것이죠.

 

 

 

 

 

 

그런 반면에 저당권설정 등의 등기는 접수한 때부터 효력이 발생하기 때문에 만약 주민등록을 마친 당일 저당권 등 다른 물권 변동과 관련된 등기접수가 이루어진다면 등기의 효력이 우선하는데요. 이런 제도적 허점을 악용해 세입자가 전입신고하는 당일 주택 담보대출 등을 통해 근저당권을 설정하는 임대 사기가 지속해서 발생한 것입니다. 최근엔 전입 날 당일 집주인이 소유권을 변경하는 새로운 유형의 임대 사기 사례도 확인되었습니다.

 

이에 따라 현행법에 따른 주민등록과 확정일자 등의 대항력을 갖추고도 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 피해 사례가 발생한 것입니다. 임차인을 실질적으로 보호하기 위한 주택임대차보호법 개정과 함께 다른 물권변동과의 우선순위를 확정할 수 있는 시스템을 조속히 구축하는 것이 필요하겠습니다.

 

기사 원문 ;

https://www.news1.kr/articles/?4558077

홍석준 의원, 임대사기 막는 주택임대차보호법 대표발의

 

 

 

 

 

 

주택임대차보호법

주택의 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 정함으로써 국민의 주거생활 안정의 보장을 목적으로 제정된 법률.

 

주택의 임대차는 임대인이 임차인에게 주택을 사용, 수익하게 하고 임차인이 이에 대한 대가로써 차임을 지급한다는 점에 합의가 있으면 성립되는데요. 이전 민법에 따른 임대차계약의 규정만으로는 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운 면이 많았습니다. 이에 이를 보완하기 위해 민법의 특별법으로 주택임대차보호법이 제정된 것이죠.

 

 

 

 

 

 

이 법령은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 그 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용한다고 해도 적용됩니다. 주거용 건물에 해당되는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아닌데요. 실제 용도에 따라서 합목적적으로 판단하고 있습니다.

 

예를 들면 임차인의 점유 부분 중 영업용 휴게실 설비로 예정된 홀 1칸이 있지만, 그 절반가량이 주거용으로 쓰이는 방 2칸, 부엌, 화장실, 복도 등 각방의 생활공간으로 쓰이고 있는 경우라면 주거용 건물로 해당되어 주택임대차보호법이 적용되는 것이죠. 반면에 여관의 방 하나를 내실로 사용하는 경우 등의 비주거용 건물에 주거의 목적으로 사용하는 경우는 보호 대상에서 제외될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

주택임대차보호법 계약기간

주택임대차보호법 계약기간도 정해져 있는데요. 주택의 임대차 존속기간은 최단 2년간 보장됩니다. 집을 얻을 때 기간을 정하지 않고 얻거나 2년 미만으로 정하여 계약하더라도 집을 얻은 기간(임대차 기간)은 2년으로 간주하는 것이죠. 세를 얻은 사람이 2년 미만으로 정하고 그 기간을 유효하다고 주장할 수 있는 것인데요. 2년으로 정한 것은 세를 얻은 사람이 2년 동안은 이사를 가지 않고 편히 살 수 있도록 법으로 정한 것입니다.

 

계약이 갱신된 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이며, 주택임대차보호법 계약기간이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 임차인은 임대인에게 주택 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 통지하고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 2개월이 지나면 계약 해지 효과가 발생하는데요. 또한 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유없이 거절할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 주택임대차보호법개정과 주택임대차보호법계약기간에 대해 확인해 보았는데요. 해당 포스팅은 주요 내용을 기준으로 이해하기 편리하도록 작성된 것이기 때문에 개개인의 정확한 상황 판단에 대해선 꼭 부동산 전문 법률가와의 상담이 필요합니다.

 

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