불법점유 대응하는 점유취득시효 방법은

 

 

 

 

최근 '오마카세 여행'이 인기라고 합니다. 오마카세는 셰프 재량에 따라 그날그날 바뀌는 메뉴를 내어주는 방식의 요식 문화인데요. 이 여행을 위해 예약 가능한 날짜에 맞춰 비행기 표를 끊고 연차를 내며 여행을 가기도 한다고 합니다. 후기를 살펴보면 "먹는 입도 즐겁지만 눈 앞에서 셰프가 칼질으 하고 스시 만드는 모습을 보는 재미가 크다"라며 "순서대로 나오는 메뉴마다 설명을 곁들여주니 한 편의 '요리 쇼'를 보고 난 기분이다"라고 합니다.

 

주 소비층은 2030세대인데요. 한 끼에 10만원을 호가하는 적지않은 가격에도 불구하고 젊은 층 사이에서 코로나 시국의 새로운 취미로 각광받고 있는 상황입니다. 대개 오마카세 코스는 소규모로 진행되고 있어 방역 측면에서도 안심이 된다는 것이죠. '쿡방' 등의 영향으로 셰프의 직업적 위상이 이전보다 높아지고, 전문성을 인정받고 있다는 점도 오마카세를 거부감 없이 즐기는 데 영향을 끼친 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 인기와 가격이 계속해서 치솟으면서 이에 대한 분쟁도 끊임없이 발생하고 있는데요. 그 중 하나가 경계침범, 점유취득시효 문제입니다. 내 조상부터 혹은 몇 십년 동안 계속해서 점유해왔는데 갑작스럽게 이웃이 불법점유임을 주장하며 땅의 반환과 부당이득 청구를 해달라는 상황이 벌어지는 것이죠. 이에 대한 대응방법이 점유취득시효라고 할 수 있는데요.

 

점유취득시효란, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 소유권을취득할 수 있는 제도입니다. 또한 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득할 수 있는 것인데요.

 

 

 

 

 

 

상대가 불법점유를 주장한다면 반대의 입장에서 점유취득시효 주장이 가능하다는 것이죠. 그러나 20년간 점유를 했다고 해서 모두가 점유취득시효 완성이 되는 것은 아닙니다. 가장 중요한 것은 소유의 의사인데요. 법원에서 제시한 기준이 명확하게 자리하고 있습니다.

 

'자주점유 타주점유인지 여부는 점유자의 내심의 의사에 의해 결정되는 것이 아니라, 점유를 취득하게 된 원인이 되는 권원의 성질 등에 의해 외형적이고 객관적으로 결정되어야 한다'

 

이는 외벽의 유무, 매매 당시의 사정, 토지 면적 등 종합적인 상황을 고려하게 되는 것인데요. 만약 권원의 성질에 의하여 자주점유 여부를 가릴 수 없는 경우라면 '점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다'라는 민법 제 197조 제 1항에 의해 상대방이 추정을 번복시킬 정도의 증명을 하지 못하는 한 자주점유로 인정되고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

이러한 불법점유 분쟁 중 문제되는 또 한 가지는 벌법 건축물 또는 미등기 건물인데요. 간혹 상담을 원하시는 분들 중 상대의 등기가 확인되지 않아 어떻게 대응해야 할지 모르겠다고 하시는 분들도 계십니다. 이에 대해 대법은 등기가 확인되지 않아도 현재 건물을 점유하고 있는 자에게 건물 철거 등의 청구를 요구할 수 있다고 판결한 바가 있습니다.

 

건물 철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙적으로는 그 소유자에게만 철거 처분권이 있으나 미등기 건물을 그 소유권의 원시취득자로부터 양도받아 점유 중에 있는 자는 비록 소유권 취득 등기를 하지 못하였다고 하더라고 그 권리의 범위 내에서는 점유 중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지 소유자는 위와 같은 건물 점유자에게 그 철거를 구할 수 있다.

대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카 3073 판결

 

 

 

많은 분들이 점유취득시효에 대해 20년만 채우면 소유권을 주장할 수 있을 것이라고 생각하고 계신데요. 앞서 말씀드렸듯이 기간만 채웠다고 해서 무조건 소유권을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 특히나 점유취득시효는 타인의 재산권에 손해가 발생할 수 있기에 법원은 이에 대한 요건을 엄격하게 판단하고 있는 부분이죠.

상황에 따라 판결이 천차만별이라 더욱 어려운 것이 경계 침범, 점유취득시효입니다. 많은 사람들이 토지 불법 점유에 대응하여 취득시효 완성과 그에 따른 소유권을 주장하고 있지만 현실적으로 인정이 되기는 쉽지 않은 부분인데요. 그렇기에 분쟁에 휘말리신 분들이 더더욱 도움을 구하기 위해 저희 법인에 상담을 요청하십니다.

 

 

 

 

 

 

저희 부동산변호사닷컴은 대한 변호사협회에서 부동산 인증을 받은 부동산 전문 변호사가 1:1 맞춤 상담을 도와드리고 있습니다. 구성원 및 소속 변호사가 하나의 조직으로 움직이는 진정한 의미의 법인으로 운영되고 있으며 각 분야에 맞는 팀을 구성해 최선의 결과를 이끌어 낼 수 있도록 협력하고 있습니다. 

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