토지 무단점유 점유취득시효 주장 소유권이전 요청하려면

A씨는 아버지가 부고하시고 유산을 정리하던 중 시골에 300평 상당의 텃밭이 있다는 사실을 알게 되었습니다. 등기부를 열람해보니 1995년 아버지 앞으로 등기가 되어있었는데요. 현장을 가보니 이웃인 B씨가 농사를 짓고 있었습니다. 부친의 부고 사실 등을 얘기하며 텃밭을 넘겨 달라고 하니 B씨는 점유취득시효를 완성했다며 이를 거절했죠.
A씨는 땅을 돌려받을 수 있을까요?

 

법에서는 법률의 무지를 보호해주지 않죠. 그렇기에 자칫하면 상대방의 토지 무단점유 및 그에 따른 점유취득시효로 방치한 땅의 소유권이전 해줘야하는 문제가 생길 수도 있습니다. 사실 일반인이 모든 법률을 알고 있을 수는 없다보니 분쟁이 발생했을 때 변호사의 도움을 구하게 되곤 하는데요. 위 사례에서 가장 중요한 쟁점으로 떠오른 점유취득시효, 여러분은 얼마나 알고 계십니까?

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점유취득시효란 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 땅을 점유했을 경우 부동산 소유권 취득할 수 있도록 하는 제도인데요. 이를 처음 듣는 사람들이라면 어떻게 내 땅을 남에게 멋대로 소유권 이전을 하냐고 여쭙곤 하지만, 오랜 기간 정당하게 땅을 사용·수익해온 점유자를 보호하기 위해 만들어진 것입니다.

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점유취득시효에서 문제가 되는 것이 바로 자주점유임을 입증하는 것이죠. 자주점유는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 되는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되고 있습니다. 입증책임을 걱정하시곤 하지만 민법 제197조 제1항에 따라 소유자가 점유자의 점유가 타주점유라는 것을 증명해야 하죠. 즉, 특별한 경우를 제외하면 점유자는 권원을 주장하면 자주점유가 인정, 소유권이전 요청할 수 있게 되는 것입니다.

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우리나라 대법원은 ① 토지를 매수·취득하여 점유를 개시함에 있어서 인접 토지와의 경계선을 정확하게 확인해 보지 아니한 탓에 착오로 건물이 인접 토지의 일부를 침범하게 된 경우, ② 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공 상의 착오 범위 내인 경우는 자주점유라고 인정하는 추세입니다.  

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허나 토지소유자는 이러한 점유자의 무단점유 점유취득시효 주장을 깨트리기 위해서 상대방의 타주점유 주장해야만 합니다. 점유자가 진정한 소유자라면 통상 이루어지지 아니할 사실을 증명하면 되죠. 예컨대, 실소유자가 부동산에 대한 세금을 납부했다거나 점유자가 실소유자에게 임차 대가를 지급한 사실 등이 있다면 점유자에게 소유의 의사가 없다고 볼 수 있습니다.

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뿐만 아니라 토지의 면적이 공부상 면적보다 상당히 초과하는 경우에는 계약당시 등기부 등을 통해 소유관계 및 면적 등 확인을 통해 내 땅이 아니라는 사실을 알았다고 볼 수 있으므로 타주점유로 추정하는데요. 이런 경우 점유자가 20년 이상 점유했음을 주장하더라도 점유취득시효에 따른 소유권이전 주장할 수 없게 되죠.

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우리 법원도 "점유자가 점유개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률적인 요건을 갖추지 않고, 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유 한 것임이 입증된 경우, 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어진다."고 밝히면서 무단점유 점유취득시효 인정하고 있지 않습니다.(대법원1997. 8. 21. 선고 95다28625)

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위 사례로 돌아가서, A씨는 B씨가 소유의 의사가 아니라는 사실을 입증해야 부동산 소유권을 지킬 수 있습니다. 만약 이를 증명하지 못한다면 B씨가 땅을 점유한 때부터 B씨의 것으로 인정되기에 소유권이전 해주어야만 합니다. 이 때 원소유자는 소유권자로서 권리를 상실하기 때문에 점유자에게 등기를 이전해 주어야 하는 의무를 갖게 되어 그에 따른 부당이득반환 청구도 할 수도 없게 되죠.

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이와 관련하여, 법원에서는 "부동산에 대한 취득시효가 완성되면 그 점유자는 소유명의자에 대하여 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고, 그 소유명의자는 이에 응할 의무가 있으므로 비록 피고가 이 사건토지에 관하여 그 명의로 소유권이전등기를 경료하지 아니하여 아직 그 소유권을 취득하지 못하였다고 하더라도 원고들은 피고에 대하여 이 사건 토지의 점유로 인한 부당이득반환청구를 할 수 없다 할 것이다."(대법원 92다51280)고 판시한 바 있습니다.

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사실 이것이 정말 당연한 이유는 남의 땅을 20년간 무단점유해서 내 땅으로 소유권이전 할 수 있도록 한다면, 이는 토지 원소유주들의 과도한 사유재산권을 침해하는 것이나 다름없기 때문입니다. 실제 사용하지 않고 명목상 소유주라 할지라도 땅의 소유주인 건 변함없는 사실이기 때문이죠. 그래서 땅을 오랜 기간 점유했다는 이유만으로 소유권을 주장하는 무단점유자에 대응하는 것조차 어이없다고 생각하시곤 하는데요.

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갑작스럽게 부동산 소유권 취득과 상실에 관련된 분쟁이 발생한다면 당황할 수밖에 없습니다. 특히 자칫 잘못 대응하게 될 경우 재산권에 큰 피해를 입을 수 있어 더욱 신중해야만 하죠. 상대방의 무단점유의 점유취득시효의 경우 법률적인 근거들을 뒷받침하여 입증하는 것이 중요하기 때문에 부동산 전문 변호사의 조력이 절실히 필요하실 것입니다.

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저희 법무법인 명경 서울은 부동산 전문 변호사가 1:1 상담을 통해 맞춤 솔루션을 제공해 드리고 있습니다. 이 같은 다툼은 단순히 토지만이 아니라 건물의 공용부분, 분묘등도 포함됩니다. 때문에 시기, 범위, 점유의사 등을 면밀히 살펴보아야 올바른 결론은 도출해낼 수 있습니다. 현재 경계 침범, 점유취득의 문제로 소중한 재산이 오랜 시간 피해를 받고 있다면 저희 법인의 부동산 전문 변호팀이 도와드리겠습니다.

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