서울 부동산 변호사 함께하는 토지경계분쟁 해결은

부동산 공유 지분 매매 시 주의할 점은?

서울에 사는 A씨는 서울 주택가 도로변에 있는 60평의 단독주택을 주변시세대로 평당 2000만원에 내놓았습니다. B씨는 매수를 희망하며, 주위에 담장을 새롭게 설치하고 싶으니 정확한 땅을 측량하길 원했는데요. 요청에 따라 측량을 하니 6평이나 모자랐다고 합니다. 이웃이 4평쯤, 도로가 2평쯤 A씨의 땅을 침범하고 있었던 것인데요. 25년 전 60평으로 알고 매수했던 A씨는 땅을 판매하면서 1억 원 이상을 받지 못하게 되니 마음이 불편해졌습니다. 지금이라도 땅을 되찾아 올 방법은 없을까요?

 

 

요즘 주위를 둘러보면 위와 같은 사례를 흔히 볼 수 있는데요. 건물을 신축하기 위해 측량을 했는데 생각지도 못한 이웃의 땅 경계침범 문제로 손해를 보게 되는 경우죠. 과거와는 달리 서울을 비롯한 수도권의 지가가 크게 오르면서 조금의 땅도 잃어버리고 싶어 하지 않습니다. 계속해서 토지의 원소유자와 점유자의 첨예한 대립이 발생하다 보니 저희 명경(서울)의 서울 부동산 변호사에게 땅을 뺏겨야만 하는지, 분쟁이 발생했을 경우 어떻게 대응해야하는지 문의가 늘어나고 있죠. 

 

 

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일반적으로 토지경계분쟁, 지적도상의 경계와 현실의 경계가 맞지 않아 다툼이 생기는 것을 뜻하는데요. 과거에는 측량기술이 정확하지 않고, 많은 사건사고를 겪으면서 경계가 소실된 경우가 많았습니다. 결국 ‘이게 대충 내 땅이었던 것 같은데’하며 땅을 점유하면서 살았던 것이 현대사회에 들어와서 문제가 된 것입니다. 공부상에는 이만큼 면적이 나와 있는데 현실적으로는 더 적게 사용하고 있다 보니 소유자 입장에서는 땅을 되찾고자, 점유자 입장에서는 빼앗기지 않고자 분쟁이 발생하고 있는 모습인데요.

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토지의 경계는 오류가 명백한 경우를 제외하고 원칙적으로 지적도를 기준으로 하고 있습니다. 대법원 판례 또한 , “지적도를 작성함에 있어서 기술적 착오로 말미암아 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 현실의 경계와 관계없이 지적도상의 경계에 의하여 확정되어야 한다.” (대법원1996. 2. 9 선고95다2333 판결) 고 판시하고 있죠. 즉 쉽게 풀어서 이야기 한다면 토지경계분쟁 발생시 우선하는 것은 현실의 경계보다 측량결과라는 것입니다.

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민법에 따르면 토지소유권은 지표면뿐만 아니라 토지의 상하에 미치는데요. 때문에 이웃의 지상지하건물이 땅 침범한 때 소유자는 침범한 건물이나 시설물 부분의 철거와 그동안의 점용료 청구가 가능합니다. 그러나 오랜 기간 해당 토지를 본인 소유인줄 알고 점유해왔던 사람은 갑작스럽게 상대방이 경계침범을 이유로 건물 철거를 요청하거나 지료를 청구한다면 당황스러울 수밖에 없는데요. 결국 이에 토지경계분쟁 발생, 서울 부동산 변호사 선임해 점유취득시효를 주장해야만 합니다.

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여기서 점유취득시효란 20년 이상 타인의 부동산을 소유의 의사로 평온공연하게 점유한 자는 소유자에게 소유권이전등기청구를 할 수 있는 제도를 의미합니다. 토지의 원소유주가 점유자에게 자주점유 의사가 없었다거나 그 점유가 평온 공연한 것이 아님을 증명하지 못한다면 상대방의 소유권이전 청구를 거부할 수 없기 때문에 보통 서울 부동산 변호사 수임해 대응하곤 합니다. 위 사례에서 A씨는 1960년대 말 국민주택 택지로 조성된 이래 땅 주인이 여러 차례 바뀌고, 관련기록도 부실해 이를 증명할 수 없었죠.

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토지경계분쟁 발생한 이후, 최초 당사자 사이에 협의가 잘 되었다 하더라도 추후에 어느 일방의 토지가 제3자에게 양도된 후에 분쟁이 재발되는 경우도 있습니다. 결국 최종 소유권자와 점유자 사이에 합의가 되지 않으면 땅을 침범 당한 쪽에서는 이웃집 소유자를 상대로 건물철거 및 토지인도 소송을 제기해야만 하죠 그 과정에서 침범된 부분에 대한 부당이득반환청구권을 행사해 가압류를 걸 수도 있고, 이웃 토지에 건물을 신축하는 것에 대한 가처분을 설정할 수도 있습니다.

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땅을 침범한 건물이 취득시효가 완성되지 않았다면, 건물철거청구가 인정되는 것이 일반적인데요. 허나 건축이 측량이 잘못되었다는 등 과실로 이루어진 경우라면 철거로 인한 막대한 피해를 막기 위해 법원에서는 토지 소유자와 점유자 사이의 이해관계를 적절히 조정하고자 합니다. 뿐만 아니라 철거가 현실적으로 불가능한 고층건물의 경우 막대한 지료를 청구하는 일이 발생할 수 있기에 협의가 꼭 필요하게 되죠.

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사실 이웃 간에 합의를 했다 하더라도 과거에는 계약서나 합의서를 작성하지 않은 채 구두로만 진행한 것이 대부분이었습니다. 동네 주민들이 해당 사실을 알고 있었다 하더라도 막상 토지경계분쟁 발생하면 이에 휘말리는 것을 원하지 않아 증언을 거부하는 일이 많아 서울 부동산 변호사 함께하지 않는다면 당사자의 주장을 입증하기가 참 어려울 수 있는데요. 그렇기에 분쟁발생이 예견된다면 미리 합의한 부분에 대해서 서면화 해 두시는 것이 좋습니다.

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어떤 분쟁이든 대화로 해결하는 것이 가장 이상적인 방법이지만 본의 아니게 법적인 분쟁에 휘말렸다면 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 문제 해결의 한 방법이 될 수 있습니다. 위 사정처럼 토지 경계침범, 점유취득시효 등에 관한 분쟁은 딱 떨어지는 답이 나와 있는 것이 아니라 상황에 따라 다양한 경우의 수가 존재하기에 상황에 맞는 법적 조치가 중요합니다. 시기를 놓치면 권리를 행사하지 못할 수 있으니 법적분쟁이 발생했다면 전문가를 통해 해결방안을 모색해 보는 것이 좋습니다.

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저희 법무법인 명경 서울은 복잡한 땅침범 분쟁 해결을 위해 부동산 전문 변호사가 팀을 구성해 1:1상담부터 진행까지 명쾌한 솔루션을 제공해 드리고 있습니다. 이웃이 경계침범 해놓고 점유취득시효를 주장해 문제가 해결되지 않고 있다면, 명경의 서울 부동산 변호사 통해 분쟁을 해결해 나가시기 바랍니다.