토지경계 넘은 불법건축물 철거 요구는

 

 

요즘 부동산에 대한 관심이 뜨겁습니다. 전망 좋은 안전한 투자처로 떠오르면서 하루에 적으면 수백에서 수천 건의 토지거래가 진행되고 있죠. 투자를 위해 매입하는 것 일수도 있도 한적한 생활을 위해 땅을 사거나 주택을 구매하는 것일 수도 있습니다. 허나 계약을 체결하는 과정에서 문제가 발생해 근심걱정하고 있는 분들이 있다고 합니다.

 

예를 들면 이런 것이죠. 막상 시골에 있는 노후한 건물을 샀더니 등기부등본뿐만 아니라 건축물 대장도 없거나, 땅을 샀더니 이웃이 내 토지경계를 넘어 불법건축물 지어놓은 상태인데 철거 요구할 수 있는지 문제의 원인도 다양한데요. 이 중에서 가장 문제되고 있는 것이 경계침범과 점유취득시효, 건물철거소송에 대한 부분입니다. 사례를 통해 이해를 돕도록 하겠습니다.

 

 

 

내 땅위 불법건축물 철거 가능할까

A씨는 본인소유 대지 위에 불법건축물을 건축, 점유하면서 살고 있었습니다. 그러던 어느 날 토지만을 B씨에게 매도를 하게 되었죠. 계약 당시 건물의 철거나 지료에 대해서 아무런 약정이 없었고, 지금까지 A씨는 미등기건축물을 아무런 대가없이 이용하고 있습니다. 그런데 최근 A씨로부터 해당 토지를 매수한 B씨가 해당 무허가건물은 불법이라면서 철거요구, 이에 응하지 않는다면 건물철거소송을 준비하겠다고 합니다. A씨는 B씨의 요구대로 건물 철거를 해야만 할까요?

 

 

과거부터 경계침범으로 인한 불법건축물 철거분쟁이 지속되자 우리 법원은 미등기 건물 철거에 대한 의견을 밝힌 바 있습니다.

 

 

무허가건물을 대지와 함께 양도받아 소유하다가 토지의 소유권만이 이전된 경우, 미등기건축물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전을 등기하지 않는 한 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 건물의 취득자에게 소유권에 준하는 관습법상의 물권이 있다고 볼 수 없다. (대법원 98다59118 판결)

 

 

쉽게 이야기 하면 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에는 ‘등기를 하지 않고 있는 건물 점유자’도 포함되기에 토지의 소유가 미등기건물에 의해 불법점유를 당하고 있는 경우 건축물 철거소송을 진행할 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

일반적으로 부동산 분쟁은 여러 이해관계로 얽혀있다보니 한 번의 다툼이라도 수많은 법적 다툼을 이끌어내곤 하죠. 위의 사례도 B씨가 토지경계 넘었다는 이유로 A씨에게 건물철거를 요청했으나, A씨는 점유취득시효를 통해 대응할 수도 있기 때문입니다. 이 때 소송으로 가지 않고 적당한 선에서 합의를 진행하시기도 하지만, 사실 '불법건축물' 철거의 경우 법정지상권의 성립으로 인해 많은 문제를 야기하고 있죠.

 

 

 

 

우리 나라는 부동산을 폭넓은 개념으로 보고 있기에, 건물과 토지의 소유자가 다를 수 있어 각각 별개의 부동산으로 판단합니다. 이 때 건물의 경우에는 토지사용권이 있어야 존재가 가능한 것인데, 토지사용에 대한 합의가 없더라도 법정요건이 갖추어진 경우 당연히 건물을 위한 지상권이 존재하는 것으로 인정하는 것이 법정지상권입니다.

 

 

대지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속했다가 토지나 건물이 매매나 기타 원인으로 인해서 양자의 소유자가 다르게 된 때는 그 건물철거를 하기로 하는 합의가 있었다는 등 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 대지소유자에 대해서 그 건물을 위한 관습법상의 지상권 취득을 하게 되고, 그 건물은 반드시 등기가 되어 있어야만 하는 것이 아니며 불법건축물이라고 해도 상관이 없다. (대법원 91다16631 판결)

 

 

즉, 법정지상권은 경매로 토지소유자와 건물소유자가 달라졌을 때 일정한 요건을 갖추면 건물 소유주를 보호하는 제도로써 법정지상권이 인정되면 위법한 건물을 철거하지 않아도 되는 것이죠. 특히, 토지와 건물이 동일한 소유자의 소유였지만 어느 한쪽이 경매로 붙여져 낙찰, 소유주가 달라진 경우에는 법정지상권이 인정되므로 해당 사항에 대해 확인이 필요할 수 있습니다.

 

 

 

 

위 판례들에 비추어 볼 때에 해당 불법건축물을 A씨가 지어 소유를 하고 있었기 때문에 위 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득한 것으로 볼 수 있습니다. 즉, B의 건물철거 요청에 대항할 수 있을 것인데요. 단, 무단으로 토지를 점유하고 있던 만큼 B가 법원에 토지사용의 대가를 청구할 경우에는 A씨는 법원의 결정에 따라서 지료 지급을 해야만 합니다.

 

 

 

 

결과적으로, 내 땅위에 토지경계를 넘어선 건물이 지어져 있다면, 설사 그 건물이 미등기건축물이라고 해도 토지반환을 요구할 수 있습니다. 허나 토지반환은 땅에만 한정된 것이기에 온전한 자신의 재산권을 찾기 위해서는 해당 건물주를 상대로 토지인도와 건물철거소송을 동시에 진행해야만 하는데요. 만약 건물 소유자와 점유자가 다를 경우에는, 점유자를 상대로 퇴거소송도 함께 진행해야 하죠.

 

허나 불법건축물의 경우에는 소유자와 점유자가 누구인지 파악하기 어려울 수 있고, 철거대상 건물을 당장 특정할 수도 없는 때가 있습니다. 그렇기에 문제 해결에 난항을 겪고 있을 때는 부동산 전문 변호사의 도움을 구해 신속히 대응하는 것이 좋은데요.

 

 

 

 

서로 생계를 위한 토지, 건물이다 보니 상대방을 생각해서 법적인 소송을 원하지 않는 분들도 많습니다. 허나 일반적으로 재산권과 관련된 부동산 분쟁은 승패소에 따라 큰 이익을 볼 수도 손해를 볼 수도 있기 때문에 원만히 대화로 해결하는 것이 참 어렵습니다. 본의 아니게 법적인 분쟁을 피할 수 없다면 전문가와의 상담을 통해 본인과 상대방이 주장할 수 있는 사실에 대한 명확한 자문을 구하는 것이 필요할 수 있습니다.

 

 

 

 

토지경계를 넘어선 건물철거 분쟁은 주위에서 흔히 일어날 수 있는 문제이지만 각자의 이해관계를 주장하기에 단순하지 않습니다. 특히나 재산권을 다투는 문제이기에 명백한 근거가 필요하고 승소를 위해 신중히 접근해야 하는데요. 소송기간이 길기 때문에, 일반인이 오롯이 그 심적 부담을 감내하기란 힘들 것입니다. 명경(서울)에 고민을 나누어 빠른 문제해결을 꾀해보시기 바랍니다.

 

 

http://landlawyer.co.kr

법무법인명경 부동산변호사닷컴