점유취득시효 완성, 부당이득금반환소송 가능할까

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요즘, 많은 사람들이 토지나 건물 등의 부동산을 구입하기를 희망하고 있습니다. 투자가 목적이 아닌이상 그 지역이 서울 및 수도권이든 지방이든 상관이 없죠. 이를 매입하는 목적은 사람마다 다 다를 것인데, 보통은 시세차익 등의 투자를 위해서 일수도 있고 자녀상속, 노후대비, 전원생활 등 수많은 이유가 있는데요. 행복한 미래를 그리며 계약을 체결하곤 하지만, 이와 관련한 분쟁도 끊이지 않고 있죠.

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분쟁의 대표로 꼽히는 것이 바로 바로 경계침범으로 인한 점유취득시효 완성과 그로인한 부당이득금반환소송 문제인데요. 대부분 부동산을 구입하면서 추후에 분쟁이 발생할만한 여지가 없도록 경계측량을 실시한 후 건물을 짓거나 토지를 이용하곤 하죠. 그럼에도 오랜 시간이 지나고 나면 인접한 토지를 구입한 사람이 진보된 기술로 새로이 측량한 결과 자신의 땅을 침범했다며 내용증명을 보내거나 소송을 제기하는 경우가 발생하게 되는 것입니다.

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경계침범과 취득시효

 

이때 기존의 점유자는 점유취득시효 완성을 주장하곤 합니다. 이는 소유의 의사로 평온, 공연하게 20년간 토지를 점유한 자가 소유권 등기를 함으로써 점유한 토지의 소유권을 취득할 수 있는 제도인데요. 이때 땅을 점유하고 20년만 지나면 무조건 부동산 점유취득시효 완성을 주장할 수 있는 것이 아니라 소유의 의사, 즉 자주점유의 요건을 충족해야만 인정받을 수 있습니다.

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우리 법원은 자주점유를 판단함에 있어서 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되고 있음을 판시하고 있는데요. 이와 달리 타주점유로써 토지사용대가를 지급한 경우나 악의의 점유 즉 타인의 토지임을 알고도 침범한 경우에는 소유의 의사가 인정받지 못합니다.

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이 때 자주점유의 여부는 민법 제197조 제1항에 따라 점유자가 적극적으로 자주점유임을 입증해야 하는 것이 아니라 등기부상 토지 소유자가 점유자의 점유가 타주점유라는 것을 증명해야 하는데요. 특별한 경우를 제외하면 점유자는 권원을 주장하면 자주점유가 인정되고 있습니다.

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그러나 현실적으로 20년이라는 시간이 짧은 것이 아니기에 점유취득시효 완성까지는 수많은 분쟁발생의 여지가 생길 수밖에 없습니다. 요즘 저희 법무법인 명경(서울)로 자주 문의주시는 것 중 하나는 부동산 점/유/취/득/시/효 완성되기 전후로 해당 토지의 소유자가 변경되었을 때 취득시효 완성을 이유로 소송 가능성과 상대방의 부당이득금반환소송 대응인데요. 상대방이 대금을 지불하라고 요청했을시 주어야만 하는 걸까요?

 

 

 

점유취득시효 완성후 부당이득 반환의무는

 

사실상, 우리민법에서는 점유취득시효 완성 되면 취득자는 해당 토지를 원시취득 한 것으로 보고있습니다. 쉽게 말하면 사실상 원래부터 해당 토지의 소유권자로 간주한다는 것입니다. 그러다보니 시효 완성 이후 점유자의 부당이득금반환 의무에 대해서 우리 판례는 취득시효의 소급효로 인해 시효 완성이후 소유권 이전등기 전이라도 시효 기간 동안의 부당이득 반환의무는 면제된다는 입장을 밝히고 있습니다.

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부동산에 대한 취득시효가 완성되면 점유자는 소유명의자에 대하여 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고 소유명의자는 이에 응할 의무가 있으며, 비록 점유자가 그 부동산에 관하여 그 명의로 소유권이전등기를 경료하지 아니하여 아직 소유권을 취득하지 못하였다고 하더라도 소유명의자는 점유자에 대하여 부동산의 점유로 인한 부당이득금반환 청구 할 수 없다.

대법원 2018.6.28.선고 2017다2534 판결 등 참조

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그러나 잠자는 권리는 보호받을 수 없습니다. 이미 시효가 완성됐다 하더라도 소유권이전등기를 경로하지 않고 있던 중 소유권이 변경되어 완성자가 소유권 이전등기를 마칠 수 없게 된 경우에는 새로운 소유자에 대해서는 반환의무가 존재할 수 있어 부당이득금반환소송 제기할 수 있는데요. 점유취득시효 완성 후 등기 전에 토지의 소유자가 변경되면, 기존 시효의 기산점은 사라지고 소유자 변경시점으로부터 취득시효 기산이 새로이 시작되기 때문입니다.

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이 때, 매매에 의한 명의변경뿐만 아니라 명의신탁 된 부동산이 명의신탁자에게 돌아가는 경우에도 소유권의 이전으로 보고 취득시효를 주장할 수 없습니다.

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명의신탁된 부동산에 관하여 그 점유자의 점유취득시효 완성 후 그 소유권이전등기를 경료하기 전에 위 명의신탁이 해지되고 새로운 명의신탁이 이루어져 그 소유 명의가 점유취득시효 완성 당시의 명의수탁자로부터 새로운 명의수탁자에게로 이전된 경우, 위 소유 명의의 이전이 무효가 아닌 이상 새로운 명의수탁자는 위 점유취득시효 완성 후에 소유권을 취득한 자에 해당하므로, 위 점유자는 그에 대하여 시효취득을 주장할 수 없다.

대법원 2000. 8. 22. 선고 2000다21987 판결

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서로 생계를 위한 토지, 건물이다 보니 상대방을 생각해서 법적인 소송을 원하지 않는 분이 대다수일 것입니다. 허나 일반적으로 재산권과 관련된 부동산 분쟁은 승소패소에 따라 큰 이익을 볼 수도 손해를 볼 수도 있기 때문에 원만히 대화로 해결하는 것이 참 어려운데요. 본의 아니게 법적인 분쟁을 피할 수 없다면 전문가와의 상담을 통해 본인과 상대방이 주장할 수 있는 사실에 대한 명확한 자문을 구하는 것이 좋습니다.

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자칫하면 내 땅을 뺏고 빼앗길 수 있는 점유취득시효 및 부당이득금반환소송, 만약 화가나서 이웃의 경계표를 손괴했다면 형사까지 진행될 수 있는 부분이기 때문에 분쟁에 휘말리셨다면 당황하시는 분들이 많습니다. 저희 법무법인 명경 서울사무소는 의뢰인의 옆을 지키는 든든한 동반자로써 흔들리지 않게 지지하고, 개개인에게 최적의 솔루션을 제공하여 만족스러운 결과를 안겨다 드릴 수 있도록 노력하겠습니다.

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