부동산 점유취득시효 통한 땅 경계침범 분쟁 대응은

 

 

최근 부동산 가치에 대한 인식이 달라짐에 따라 토지경계를 둘러싼 소유권 다툼 역시 기하급수적으로 늘고 있습니다. 시간이 지날수록 땅 경계침범 분쟁이 심화됨에 따라 각 지자체는 문제를 최소화하고자 지적재조사사업을 실시했죠.

 

보통 땅 경계침범 분쟁은 토지 경계선이 불규칙한 지형에서 지적공부상 등록된 경계와 현실 경계가 불일치할 경우 자주 발생합니다. 이번 지적재조사 사업을 통해 경계가 불분명한 토지를 정형화함으로써 토지 소유자간 협의를 진행하고, 새로이 경계 재측정을 통해 문제 해결을 도모하고자 실시한 것인데요.

 

 

 

 

일반적으로 경계분쟁이 발생할 경우 타인의 경계를 침범했다면 해당 토지는 소유주에게 돌려주는 것이 기본입니다. 그러나 보통 돌려주어야 할 부지에는 건축물이 지어져 있어 토지의 원상회복 및 반환이 어려운데요. 위 방법이 불가능하다면 지주와 협의를 통해 토지 가격을 지불하여 땅을 매수해야 하죠. 허나 재산권을 두고 대립하는 이상 협의로 해결되기 보다는 부동산 점유취득시효 소송으로 이어지는 것이 대다수입니다.

 

 

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건물을 증축하려 경계측량을 해보니 이웃이 제 땅을 침범하고 있더라고요.돌려 달라 요청했지만 상대방은 ‘부동산 점유취득시효’를 주장하며 땅을 반환하지 않고 있습니다.

어떻게 대응하면 좋을까요?

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위에서 언급한 사례는 주위에서 흔하게 볼 수 있는 부동산 점유취득시효 이야기죠. 일반적으로 땅 경계침범 분쟁이 발생하면 자신의 소유인지 몰랐던 원소유자는 권리를 행사하기 위해 현재 토지 점유자에게 구두통지 혹은 퇴거를 명하는 내용증명을 보내게 됩니다. 허나 이로써 원만히 해결되지 않을 경우 소송을 통해 토지 인도 및 건물철거를 구해야 하는데요. 하지만 현 점유자는 점유시효취득을 완성했다며 토지를 반환하지 않고 오히려 소유권을 이전해달라고 요청하곤 하죠.

 

 

 

여기서 말하는 점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자가 등기를 하였거나, 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의로써 과실없이 그 부동산을 점유하면 소유권을 취득 할 수 있는 제도입니다.

 

하지만 20년 이상 점유했다고 해서 무조건 부동산 점유취득시효가 인정되는 것은 아닌데요. 취득시효가 완성되었음을 인정받기 위해서는 소유의 의사 여부를 입증해야만 하기 때문입니다. 점유에 의한 소유권 취득을 원하는 자, 즉 점유자는 자주점유였다는 사실을, 자신의 소유권을 지키고 싶은 원소유주는 타주점유였다는 사실을 증명해야 하죠.

 

 

 

점유취득시효소송에서 자주점유와 타주점유는 분쟁 해결의 핵심 요건입니다. 여기서 ‘소유의 의사’인 자주점유의 여부는 점유개시 당시 점유의 바탕이 된 구체적 사실을 담은 문서, 녹취록, 문자 등의 대화 기록을 통해 소명할 수 있는데요. 사실상 민법 제197조 제1항에서 점유자의 자주점유를 추정하고 있기에, 점유자가 자주점유를 입증하기 보다는, 등기부상의 원소유자가 타주점유임을 증명하여 소유권을 취득하지 못하도록 하는 것이 중요합니다.

 

우리 법원 또한 “민법 제197조 제1항이 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유하는 것으로 추정한다고 규정하고 있는 터이므로 점유자의 시효취득을 막으려는 자에게 이와 같은 점을 증명할 거증책임이 돌아간다.”고 판시하고 있습니다. [대법원 85다카1891판결]

 

 

이웃과 불가피하게 땅 경계침범 분쟁이 발생했다면, 원소유주는 경계를 침범한 점유자를 상대로 건물철거 및 토지인도를 요청, 점유기간 동안 토지 부분의 임료 등에 대한 부당이득 반환청구가 가능합니다. 허나 위에서 말씀드렸듯, 소유권과 관련해서 부동산 점유취득시효의 완성여부가 당사자들의 재산권에 상당한 영향을 끼칠 수 있어 시효 완성 여부에 대해 전문가의 자문을 구하는 것이 좋죠.

 

사실상 각자의 입장에서 토지를 방치하거나, 점유한 시기가 오래되었다면, 언제 내가 이 토지를 점유하게 되었는지 기억이 나지 않을 수 있습니다. 그렇기에 취득시효 완성의 과정에서 소유자의 변동이 없었다면 임의의 기산점을 선택하여 20년의 기간이 완료되었음을 확인하는 것이 필요한 부분입니다.

 

 

 

시효 완성 이후에 소유자가 변경된 바 있다면 해당 기간의 점유 사실을 이유로 새로운 소유자에게 권리를 주장할 수 없게 될 가능성도 있습니다. 그렇기에 시효가 완성된 사실을 알았다면 현 점유자는 그 즉시 자신의 명의로 소유권이전등기를 하는 것이 중요하죠. 취득시효가 완성되면, 원소유자는 토지에 대한 권리를 상실하기 때문에 점유자에게 등기를 이전해 주어야 하는 의무를 갖게 되어 그에 따른 부당이득반환 청구도 할 수 없습니다.

 

이와 관련하여, 법원에서는 “부동산에 대한 취득시효가 완성되면 그 점유자는 그 소유명의자에 대하여 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고 그 소유명의자는 이에 응할 의무가 있으므로 비록 피고가 이 사건 토지에 관하여 그 명의로 소유권이전등기를 경료하지 아니하여 아직 그 소유권을 취득하지 못하였다고 하더라도 원고들은 피고에 대하여 이 사건 토지의 점유로 인한 부당이득반환청구를 할 수 없다 할 것이다.” (대법원 92다51280) 고 판시한 바 있죠.

 

 

 

땅 경계침범 분쟁과 부동산 점유시효취득 소송은 각자 처한 상황에 따라 적용되는 법리와 해석이 달라질 수 있습니다. 요건을 충족한 것 같아도 실상은 아닐 수 있고, 분쟁의 상대방도 나의 주장에 항변할 것이기 때문입니다. 자칫하면 나의 소중한 토지가 점유를 이유로 타인의 소유가 될 수 있기에, 만약 부동산 분쟁에 휘말렸다면 처음부터 전문가를 통해 신속히 대응하는 것이 좋습니다.

 

특히 소송에서 승소하기 위해서는 점유의 권원뿐만 아니라 소유자 변동 확인, 대상 토지를 직접 확인하는 것이 필요하기에 자주점유를 인정받기 위해서는 변호인의 도움을 받는 것이 좋습니다. 또 많은 분들이 경계침범 분쟁 대응하다가 화가나 이웃의 경계표를 손괴하는 경우도 있는데, 역으로 경계침범죄로 고소당할 수 있으니 주의가 필요한 부분이죠.

 

 

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영하여 경계침범 분쟁팀을 포함한 부동산 전담팀을 있는데요. 의뢰인과 1:1 맞춤 상담으로 정확한 분석을 통해 합리적인 해결방안을 제시해 드리고 있습니다. 혼자서 고민하시기 보다는 명경의 문을 두드리시어 신속하게 문제를 해결하시길 바랍니다.

 

 

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