이웃의 토지경계침범 소유권이전 주장한다면

​A씨는 8년 전에 한 농가주택을 매입했습니다. 시간이 지나자 노후된 집을 헐고 새로이 집을 짓고자 땅을 측량했는데, 옆집 B씨의 밭이 약 10평정도 A씨의 땅을 침범해서 농사를 짓고 있음을 확인했죠. B씨에게 측량사실을 알리고 토지반환을 요구했지만, B씨는 막무가내로 10평에 대해 본인의 땅이라며 농사를 계속 짓겠다고 하는데요. 땅을 찾아올 수 있을까요?

 

 

위와 같은 사례는 흔한 토지경계침범으로 인한 부동산 분쟁이 발생한 사례죠. 양측 다 침범사실을 몰랐는데 새로이 경계를 측량하면서 해당 사실을 알게 돼 재산권을 주장하면서 다툼이 생겨나게 되는 것인데요. 허나 정당하게 소유하고 있는 사람이 소유권이전 해주어야 할 위기라면, 오랫동안 내 생활의 터전으로 이용해온 땅을 반환해야 하다 보니 첨예하게 대립할 수밖에 없는 상황입니다.

 

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일반적으로 경계에 대한 분쟁이 발생한다면 가장 먼저 현황경계와 측량경계를 비교하는 것이 필요합니다. 만약 이 두 개가 다를 경우, 측량경계가 우선하게 되죠. 위 사례에서 A씨는 측량경계에 따라 10평의 땅을 찾아올 수 있습니다. 그러나 무작정 땅의 반환을 요구한다면, B씨가 역으로 점유취득시효를 주장, 소유권이전 해주어야 할 수 있기에 합의를 진행하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 원만히 해결되지 않는다면 상대방에게 건물철거 및 토지인도청구를 제기하게 되죠.

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민법 제242조에 따르면, 인접지 소유자는 토지침범 한 자에 대해서 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있습니다. 그러나 건축에 착수한 후 1년이 지났거나 이미 건물이 지어진 경우라면 그 손해에 대한 배상만을 청구할 수 있는데요. 뿐만 아니라 민법 제214조의 방해제거청구권을 행사해 볼 수 있죠. 소유자는 부동산소유권 행사를 방해하는 자에 대해 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있는 권리입니다.

 

토지 소유자가 자신 소유의 토지 위에 공작물을 설치한 행위가 인근 건물의 소유자에 대한 관계에서 권리남용에 해당하고, 그로 인해 인근 건물 소유자의 건물 사용수익이 실질적으로 침해되는 결과를 초래하였다면, 인근 건물 소유자는 건물 소유권에 기한 방해제거청구권을 행사하여 토지 소유자를 상대로 공작물의 철거를 구할 수 있다고 판단함 (대법원 2014. 10. 30. 선고, 2014다42967 판결)

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경계침범죄로 고소당할 수 있다.

 

한편으로, 저희 명경에 전화를 주시는 분들 중 종종 ‘내 땅을 침범한 것인데 마음대로 철거할 수 없느냐’고 여쭈시곤 합니다. 허나 철거행위는 상대방의 재산권을 처분하는 행위이기 때문에 본인이 소유권 침해받고 있는 상황이라고 하더라도 임의로 철거할 수는 없습니다. 꼭 위와 같은 절차를 거쳐야만 하는데요.

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만약 법원의 판결 없이 임의로 상대방의 건물이나 담장 등의 경계를 침범한다면 역으로 경계침범죄로 고소당할 수 있습니다. 형법에서 말하는 경계는 법률상 정당한 경계가 아니라 사실상 현존하는 경계를 말하므로 실체적인 권리관계와 일치할 필요가 없기 때문인데요. 실제 지적도와 다른 경계라도 사실상 현존하는 경계이면 무방하기에 주의할 필요가 있습니다.

 

실체상의 경계선에 부합되지 않는 경계표라 할지라도 그것이 종전부터 일반적으로 승인되어 왔다거나 이해관계인들의 명시적 또는 묵시적 합의에 의하여 정하여진 것이라면 그와 같은 경계표는 위 법조 소정의 계표에 해당된다 할 것이다. [대법원 1986. 12. 9, 선고, 86도1492, 판결]

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점유취득시효와 법정지상권 주장한다면

 

그러나 토지경계침범 한 건축물에 대하여 언제나 경계를 침범한 건물 일부분의 철거를 청구할 수 있다면 국민경제상 타당하지 않을 때가 있을 수 있고, 이웃 토지소유자가 경계를 침범한 건물부분의 철거위협을 통하여 부당한 이익을 얻는데 악용될 위험 또한 있습니다. 뿐만 아니라 상대방이 점유취득시효나 법적지상권이 인정될 경우 철거가 불가능 할 수도 있어 사전에 철거 청구를 할 수 있는지 알아보는 것이 필요합니다.

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여기서 점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 땅을 점유할 경우 소유권 이전등기를 청구할 수 있는 제도를 말하죠. 멀쩡한 내 땅을 왜 빼앗겨야 하는지 의아하실 수도 있지만 법은 권리위에 잠자는 자를 보호하지 않기 때문에, 오랜 기간 재산권을 행사하지 않고 방치했다면 땅을 빼앗길 수 있는 제도입니다. 허나 무조건 요건을 완성했다고 해서 인정되는 것은 아닌데요. 위에서 소개해 드린 사례에서, B가 점유취득시효를 주장했으나 요건을 갖추지 못했다면 A는 B를 상대로 승소판결을 받아 강제로 집행할 수 있으며, A가 소유권을 취득한 이후 B가 사용한 부분에 대한 지료도 받을 수 있습니다.

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우리나라는 내 땅 토지침범 등 경계분쟁이 불가피 할 수밖에 없죠. 아마 세대가 교체되고 건물이 노후해 새로이 증축하는 지금 싸움이 발생하는 빈도가 절정에 치닫을 것 입니다. 이 때 가장 무서운 것이 부동산 분쟁을 쉽게 생각하는 것인데요. 서로의 이해관계가 어지러이 얽혀있기 때문에 자칫하면 소유권이전 해주는 등 나의 재산권을 빼앗길 수 있어 사전에 법률 전문가의 도움을 구하는 것이 가장 좋습니다.

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법무법인 명경(서울)은 경계침범과 관련한 분쟁을 전담해 해결하는 TF팀을 꾸려 의뢰인의 사건 해결을 위해 힘을 쏟고 있습니다. 만약 이웃이 내 땅을 침범했다면 건물을 철거하고 땅을 인도받거나, 손해배상 등의 법적 절차를 밟고 싶다면 혹은 상대방의 점유취득시효 주장을 방어하고 싶다면 부동산 전문 변호사와의 1:1 상담을 통해 대응방안을 찾아보시기 바랍니다.