경계측량 통한 토지경계선 침범 대응하려면

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살면서 우리는 수많은 싸움을 겪곤 합니다. 그 다툼의 종류도 무척 다양한데요. 현대 사회에 들어 가장 많이 늘어난 것이 바로 불확실한 경계측량으로 인한 부동산 분쟁이라고 하죠. 그 중에서도 많은 비율을 차지하는 것 중 하나가 토지경계선 침범 관련이라고 합니다. 이는 말 그대로 내 땅과 남의 땅의 경계가 애매할 때, 그 범위에 대한 소유권을 두고 다투게 되는 것인데요.

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사실상 오랫동안 경계측량 하지 않고 살아왔다면 어느 부분까지가 내 땅인지 알기가 참 힘들죠. 그러다보니 담장, 나무, 수도계량기 토지침범 등 그 원인과 분쟁이 발생하는 이유도 다양합니다.  '권리위에 잠자는 자는 보호받지 못한다.'는 말이 있듯이, 오랜 기간 동안 내 땅인 줄 몰랐다면 상대방에게 토지를 돌려달라고 해도 돌려주지 않아 분쟁이 발생하고 있습니다.

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일반적으로 내 땅에 남의 건축물이 증축되어 있을 경우 원칙적으로는 철거 대상입니다. 허나 침범 대상물이 자신의 소유가 아니기에 법원의 재판을 통해 해결하고 있는데요. 통상적으로 침범한 대상물은 철거를 하고 그 토지에 대해서는 인도를 구하게 되는데 이러한 철거 소송에서는 침범한 부분을 명확히 경계측량하여 토지경계를 특정짓는 것이 소송의 승패에 있어 중요한 부분입니다.

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토지경계선 침범으로 인한 경계측량 위해서는 토지등록 당시의 측량기준점 및 측량방법에 따라 재측량을 해야 합니다. 여기서 재측정을 해야 하는 이유는 토지분할 당시, 기준에 근거해 현황측량이 들어갔을 것인데 추후 지적도 근점에 대한 측량기준점이 변경되고 측량방식이 바뀌었다는 이유로 현황이 달라질 경우 법적 안정성에 대한 침해가 발생할 수 있기 때문이죠.

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여기서, 등록 당시의 측량방법에 따른 기지점을 발견할 수 없는 경우에는 경계측량을 통해 옳고 그름을 가리게 되는데요. 경계복원측량이란, 지적도 또는 임야도에 등록된 경계·경계점좌표등록부에 등록된 좌표를 실지에 표시하거나, 점유하고 있는 토지의 경계가 일치하는지 여부를 확인할 목적으로 실시하는 측량을 뜻합니다. 측량방법에 따라 결과가 달라질 수도 있기에 지적법에서는 등록할 당시의 측량방법과 동일하게 시행하도록 규정하고 있습니다.

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실제로 대법은 “등록 당시의 측량 방법에 따르고, 측량 당시의 기준점을 기준으로 하여야 하며, 비록 등록 당시의 측량방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도 경계복원측량을 함에 있어서는 등록 당시의 측량 방법에 의하여야 하는 것이지, 보다 정밀한 측량 방법이있다 하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량할 수는 없다(대법원 1997. 2. 14. 선고 93다56381 판결)”고 판시하고 있죠.

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하지만 경계측량 한다고 해도 반대로 상대가 시효취득 완성을 이유로 소유권을 주장할 수도 있어 주의가 필요한데요. 여기서 시효취득이란 점유취득시효를 뜻합니다. 이는 부동산에 대해 소유의 의사로 20년 동안 평온, 공연하게 점유할 경우 부동산을 점유하는 자가 등기함으로써 그 소유권을 자기 것으로 만들 수 있는 것인데, 즉 20년 이상 자주점유한 사실이 인정됐을 때 점유자에서 소유자가 될 수 있습니다.

 

 

경계복원측량 통한 토지침범 다툼 방지는

실무적으로, 전문가들은 경계를 침범한 땅은 소유주에게 돌려주거나 건축물이 지어져 철거 및 반환이 곤란한 경우 면적에 따라 토지 가격을 지불하여 땅을 매수해야하는 것이 맞다 이야기 합니다. 그러나 부동산 분쟁의 경우 소액부터 거액까지 재산권이 걸려있는 문제이다 보니 대화로 해결되기 보다는 보통 내 땅을 지키기 위한 소송으로 이어지는 것이 대다수인데요.

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위에서 설명했다시피 측량을 통해 내 땅임을 입증했다 하더라도 경우에 따라서 상대방이 취득시효 완성을 주장, 인정된다면 오히려 소유권 행사가 불가한 상황에 처할 수도 있습니다. 그렇기에 대지 토지경계선 침범소송을 진행하게 된다면 상대방이 취득시효를 주장할 수 있는 상황인지, 만약 그러하다면 자주점유의 의사가 있었는지 등 여러 상황적인 여부를 따져보는 것이 중요하죠.

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일반적으로 경계침범, 점유취득시효 등에 관한 부동산 분쟁은 명쾌하게 딱 떨어지는 답이 나와있는 것이 아닙니다. 그저 상황에 따라 다양한 경우의 수가 존재하며 입증 과정 역시 매우 까다로운데요. 개개인의 잘못된 해석 하나로 전혀 다른 결과를 받아볼 수 있으니 법적 다툼이 발생했다면 처음부터 전문가를 통해 해결방안을 모색해 보는 것이 문제 해결의 한 방법이 될 수 있습니다.

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특히 소송에서 승소하기 위해서는 점유의 권원뿐만 아니라 소유자 변동을 확인, 대상 토지와 경계 현황 등 실질적인 상황을 직접 확인하는 것이 필요하기에 자주점유를 인정받기 위해서는 변호인의 도움을 받는 것이 불가피 할 수 있는데요. 더 나아가 많은 분들이 이웃과의 분쟁을 대응하는 과정에서 감정을 주체하지 못하고 경계표를 훼손하거나 상대방에게 모욕적인 언사를 하는 경우, 이는 역으로 경계침범죄나 모욕죄로써 고소당할 수 있으니 주의가 필요한 부분입니다.

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저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 김재윤 변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영하여 토지경계선 침범 분쟁을 포함한 부동산과 관련 사건을 다루고 있습니다. 의뢰인과 1:1 맞춤 상담으로 정확한 분석을 통해 합리적인 해결방안을 제시해 드리고 있습니다. 혼자서 고민하시기 보다는 명경의 문을 두드리시어 신속하게 문제를 해결하시길 바랍니다.

 

 

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