토지침범 무단점유, 부당이득 반환청구 원한다면

 

 

요즘 사소한 일부터 큰 일까지 사람들은 많이 다투곤 합니다. 바쁘게 살아가는 현대인, 예민해질 수밖에 없기에 작은 분쟁 발생은 어쩔수가 없는 것이죠. 그러나 그 중에서도 참 대립이 발생할 경우 첨예하게 다투는 것이 있습니다. 바로 부동산 분쟁인데요. 아무래도 사회적으로, 재산적으로 상승가치가 높다보니 조금이라도 손해를 감수하려고 하지 않기 때문이죠.

 

그러다보니 저희 법무법인 명경(서울)에도 여러가지 부동산 분쟁과 대응 방안에 대한 문의를 주고 계신데요. 많이 질문해주시는 것 중 하나가 바로 토지침범으로 인한 무단점유 및 부당이득반환청구 입니다.

 

 

 

 

토지경계 분쟁은 토지경계 침범 사실을 알게 된 경우, 인근 건축물이 경계를 침범해 있는 경우, 경계측량 절차에 협조해주지 않는 경우, 결과를 수용하지 않는 경우, 경계물 설치 등 정당한 조치에 대해 고의적으로 방해하고 훼손하는 경우, 침범한 토지문제에 대한 협상에 임하지 않는 경우 등 수많은 사유로써 발생하고 있습니다.

 

일반적으로 문제가 발생했을 경우 협상수단은 토지침범한 건축물을 헐기로 합의하거나 추후 재건축시 건물의 위치를 옮기거나, 침범한 범위 만큼의 매월 임대료 지불합의 혹은 건물 또는 토지를 분할하여 매도, 매수하는 방법 등 합의에 따라 정할 수 있는 부분이 많지만 서로의 재산권이 걸려있는 일이다보니 사실상 합의로써 문제가 해결되는 일이 드뭅니다.

 

 

 

 

보통 경계침범은 나도 모르게 발생하는 일이 참 많습니다. 사실을 알고있었다면 응당 돌려주어야 하지만, 생계형 터전인경우 계속해서 토지침범 및 무단점유 하면서 이를 빼앗기지 않기 위해 점유취득시효 등 주장하는 사람들이 대다수인데요. 여기서 점유취득시효란 집, 땅 등 부동산에 관해 오랜기간 점유상태를 계속할 경우 소유권을 인정해주는 제도인데요. 이는 민법 제245조 제1항에서 확인할 수 있죠.

 

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제245조 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)

①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

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즉 쉽게 풀어 말해서 남의 땅이라도 20년 동안 내 땅처럼 사용수익 해왔다면 본 규정에 따라 등기하고 소유권을 취득할 수 있는 것입니다.

 

 

 

 

민법상 취득시효는 오랜 기간 해당 토지에 대한 권리를 행사하지 않은 소유권자에게 제재를 가하고 선의의 방법으로 부동산을 점유한 사람을 보호하기 위한 제도입니다. 인정받기 위해서 최소 20년, 그 이상이 지나버린 탓에 명확한 사실관계가 드러나있지 않지만 한 순간에 생활 터전으로써 자리잡은 토지의 점유상태를 보호하기 위해 실체법상의 권리를 취득할 수 있도록 한 것이죠.

 

하지만 20년 이상 사용했다고 해서 무조건 소유권이 인정되는 것은 아닙니다. 점유취득시효 분쟁에서 가장 쟁점이 되는 소유의 의사, 즉 자주점유의 여부를 따져보아야 하기 때문인데요. 우리 법원은 자주점유를 판단함에 있어서 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되고 있음을 밝히고 있죠. 이와 달리 타주점유로써 토지사용대가를 지급한 경우나 불법 토지점유, 즉 타인의 토지임을 알고도 침범한 경우에는 소유의 의사가 인정되지 않습니다.

 

 

 

 

이 때 자주점유를 입증하는 데 있어 많이들 오해하시는 부분중 하나가 바로 '누가 자주점유를 입증하냐'인데. 민법 제197조 제1항에 따라 점유자가 적극적으로 자주점유임을 입증해야 하는 것이 아니라 등기부상 토지 소유자가 점유자의 점유가 타주점유라는 것을 증명해야 합니다. 허나 특별한 경우를 제외하면 대부분 점유자의 자주점유를 인정하는데요.

 

실무상 경계를 침범한 땅은 소유주에게 돌려주거나 건축물이 지어져 철거 및 반환이 곤란한 경우 면적에 따라 토지 가격을 지불하여 땅을 매수해야 한다고 보고 있지만, 토지침범 및 무단점유로 인한 땅분쟁의 경우 대화로 해결되기 보다는 보통 점유취득시효와 부당이득반환청구로 이어지는 것이 대다수죠. 이해를 돕기 위한 사례 하나 소개하도록 하겠습니다.

 

 

 

토지 무단점유에 따른 부당이득금청구, 반환해야 할까

A씨는 어느날 법원으로부터 소송이 제기되었다는 내용의 서류를 받았습니다. 해당 내용은 자신이 이웃의 토지 일부를 불법점유 하고 있으므로 무단점유에 따른 그동안의 부당이득을 지급하라는 것이었죠. A씨는 해당 토지가 본인 소유의 토지인 것으로 생각하고 오랜 기간 동안 점유를 해온 것이었는데, 실제로 알고 보니 해당 토지는 다른 사람의 소유였던 것입니다. A씨는 부당이득금을 반환해야 할까요?

 

 

타인의 토지를 이용권한 없이 토지침범 및 무단점유 했다면, 원칙적으로는 그 기간 동안 임료 상당의 금액을 토지 소유자에게 돌려주어야 합니다. 그러나 이때 점유자가 선의의 점유자에 해당하는 지가 부당이득반환청구 여부의 중요 쟁점이 되는데요. 민법 제201조에 따르면 점유자의 선의가 인정된다면 부당이득을 돌려주지 않아도 되기 때문입니다.

 

 

 

 

 

여기서 선의의 점유자란, 단순히 ‘내 땅인줄 알았고 타인 소유인줄은 꿈에도 몰랐다.’정도로는 부족하고, 해당 토지의 사용 수익 권한이 본인에게 있는 것으로 생각한 것에 대한 합당한 근거가 있어야 하는데요. 쉽게 풀어 말해 본인이 땅의 정당한 점유자라고 믿고 이를 점유한 경우에 부당이득반환 청구를 거절할 수 있는 것이죠.

 

결국 A씨는 해당 토지가 본인 소유가 아니었음이 명백하다면 땅을 원 소유자에게 즉시 인도하여야 하며, 본인이 처음 점유를 개시한 경위와 그 동안의 점유 현황, 소유권을 주장한 사실이 있는 등의 사실을 입증해내어 선의의 점유자였음을 입증, 소유자의 부당이득금 청구를 방어해야만 합니다.

 

 

 

권리위에 잠자는 자는 보호받지 못합니다. 위 사례처럼 소유권을 가지고 있었지만 상대방이 점유하고 있음을 알고 있으면서도 아무런 조취도 취하지 않는다면, 소유권을 빼앗길 수도 있고, 상대방이 이를 입증하지 못한다면 부당이득반환소송 통해 이를 돌려받을 수도 있죠. 만약 이로 인해 상대방과 점유취득시효 분쟁이 발생하게 되었다면, 최대한 권리를 보호받기 위한 노력을 시도해야 할 것입니다. 부동산 전문가와의 1:1 맞춤 상담을 통해 잃어버릴 수 있는 나의 소중한 재산권을 되찾으시기 바랍니다.

 

 

 

 

저희 법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사가 팀을 구성해 1:1 맞춤 상담은 물론, 사안에 대한 명쾌한 솔루션을 제공해 드리고 있습니다. 내 소중한 재산을 지키기 위해, 그리고 그간 발생한 토지침범과 무단점유 피해에 대한 부당이득반환청구 등 합당한 보상을 위해 소송을 마음먹고 계시다면 명경(서울)이 만족하실만한 결과를 안겨드릴 수 있도록 노력하겠습니다.

 

 

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