기획부동산 사기 의심된다면

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최근 정부의 부동산 시책 발표로 부동산 시장이 혼란에 빠졌습니다. 매매계약을 체결하였으나 매도인이 갑자기 매매를 하지 않겠다며 계약 파기를 요구하고 이에 매수인은 어떻게 대응해야 할지를 문의가 법무법인 명경(서울)에 자주 옵니다. 이렇듯 부동산 분쟁은 정부의 정책 하나로 많은 변화를 가져옵니다​

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이렇게 요동치는 부동산 문제에서 요즘 악용하여 기획부동산 사기가 기승을 부리고 있습니다. 기획부동산 사기는 가해자의 기망행위가 있으며, 그러한 기망행위로 인해 피해자의 착오가 발생해 이로 인해 재산을 처분해야 기본적인 구성 요건에 해당합니다. 이러한 범죄는 보통 퇴직을 앞두고 노후자금을 마련하려는 분들이 많이 당하게 됩니다. 적은 투자로도 쉽게 이득을 볼 수 있다고 하는 것들이 대부분 기획부동산 업체의 수법입니다. 

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◆ 판례 1. 2019고단1511 / 2019초기493 배상명령신청

 

피고인 A 씨는 부동산 분양회사의 운영자로, 피해자에게 "이 사건 토지는 분할이 된 토지로 당장은 가치가 없지만 이후 대학교 캠퍼스가 들어오고, 도로가 나면 2년 뒤쯤 개발이 완료되고 땅값이 배로 상승한다"라고 설명을 하면서 이 사건의 토지의 일부를 매도하는 매매계약을 체결했습니다.

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그러나 이 사건의 토지는 분할이 되지 않으며, 매도한 면적에 해당하는 소유권을 이전시켜 줄 자격이나 의사가 피고인에게는 없었습니다. 또한, 부동산 분양회사는 근저당권자의 채무를 승계하고, 매매 대금의 일부를 빌리며 근저당권을 설정해 주는 행위를 하였으나, 피해자에게 어떠한 고지를 하지 않았습니다. 그로 인해 피해자는 채무 부담이 없고, 분할이 이루어진 토지의 소유권을 취득하는 것으로 믿어 매매계약을 체결하였습니다.

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결국 피고인은 징역 1년, 2년 집행유예를 선고받았습니다.

 

 

피고인은 기획 부동산의 업체의 운영자로 부동산 거래 관련 영업을 담당하고, 또다른 다른 피고인는 업체의 자금을 총괄하여 관리하고 있습니다. 이들은 부동산을 살 사람을 모집하여 그 매수 자금을 받아 회사의 운영경비 등에 충당하기로 공모하였습니다.

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"정읍시에 좋은 땅이 있는데 그 땅을 사두면 3~5년 사이에 많은 이득을 얻을 수 있다. 매매 대금을 지급해 주면 한두 달 안에 E에서 책임지고 등기를 이전해주겠다"라는 말로 현혹시켰습니다. 그러나 위 업체는 영업 실적이 저조하여 부동산을 매입할 자금이 없었으며, 피해자로부터 부동산 매수 자금을 받는다 하더라도 운영경비에 충당해야하는 등 부동산을 매입하여 피해자에게 소유권이전등기를 해줄 능력도 생각도 없었습니다.

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피고인들은 위와 같은 내용으로 피해자를 기망하여 5천만 원가량의 재산상의 이득을 취득하였습니다. 이에 대해 재판부에서는 피고인에게 징역을 선고했습니다.

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이렇듯 기획부동산 사기는 형사법상 범죄로 형사 처벌 대상입니다. 기본적으로 피해 금액이 1억 원 미만의 경우에는 6월~1년 6월, 5억원 이상 50억원 미만의 경우에는 3년 ~6년, 300억원 이상인 경우에는 6년~10년의 처벌을 받게 됩니다. 만약, 사기를 조직적으로 행했을 시에는 피해 금액이 1억원 미만인 경우에도 1년 6월~3년 형에 처하며, 5억원 이상 50억원 미만의 경우에는 4년~7년, 300억원 이상인 경우에는 8년~13년까지 처벌을 받게 됩니다.

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보통 '기획부동산 사기'는 개발될 계획이 없거나 개발이 될 수 없는 곳임에도 불구하고 개발이 될 것처럼, 이미 계획이 있다고 하며 상대방을 속이는 경우가 대부분입니다. 주변 땅의 시세가 오를 것이며, 연구 단지 및 각종 부대시설을 들어올 것이라며 소비자를 기망하였고, 전망 없는 토지를 약 3배~5배 이상 부풀려 판매한 업체가 있었는데, 이러한 부분이 모두 위 범죄에 해당합니다.

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이렇게 기획부동산에 해당되는 경우 업체 측에서는 토지를 제대로 보여주지 않거나, 계약만을 촉구할 수 있습니다. 그렇기 때문에 거래하기 이전에 해당 토지가 있는 곳에 직접 방문하여 해당 토지가 정말 실존하고 있는 곳인지, 실존하고 있다면 사전에 설명을 들었던 대로 사용이 되고 있는지 파악하여 범죄의 피해자가 되지 않도록 예방해야합니다. 또한, 구청에 문의하거나 주변 부동산 업자 등을 통해 주변 시세나 개발 계획이 정말 있는지 등을 확인하시고, 해당 지역 관할 지자체의 건축과나 부동산등기부등본, 토지이용계획원도 확인해봐야 합니다.

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상대방을 기망함으로써 이득을 취하는 범죄는 입증하기가 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 경제적인 손실이 발생했다는 이유만으로 모두 처벌할 수 있는 것은 아닙니다. 고의로 거짓말을 하거나 사실을 적시하는 기만행위로 상대를 모면하여 경제적 손실이 발생했다는 인과관계가 필요합니다.

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또, 느리게 대응할 시 변제 대비 본인이 기망하여 얻은 범죄 피해 금액을 처분하거나 은닉시키거나 파산할 수 있는 가능성이 높아져 매매계약에 이상한 점이 보이시거나, 기다려도 설명을 들은 대로 되지 않을 시에는 빠르게 대응을 하셔야 합니다.

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법무법인 명경 (서울)에서는 업체를 통해 공유 지분 필지를 구입하였다가 사기가 의심되어 계약을 무효로 하고 투자금을 모두 반환받은 사례가 있습니다. 다행히 이 경우에는 빨리 대응하여 투자금을 모두 돌려받을 수 있었습니다만, 보통의 경우에는 매매한 토지가 정말 미래의 발전 계획이 있는 토지인 건지 아니면 거짓된 정보로 인해 매매하게 된 것인지의 구분이 어렵습니다.

 

 

 

 

 

그러니 '지금 투자 안 하면 늦는다. 노다지 땅이다. 분할등기 무조건 해주겠다. 조금만 기다려달라'와 같이 말들로 홍보를 하는 경우에는 무작정 계약서를 작성하지 마시고, 직접 가보시거나 지자체에 문의하는 것을 통해서 충분히 알아보신 후 매매계약을 하시기 바랍니다.

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명경에서는 부동산 전문 변호사가 기획부동산 사기를 당한 분들에게 힘이 되어드리고 있습니다. 현재 본인이 계약한 땅이 기획부동산 사기로 의심된다면 망설이지 마시고 연락 주시기 바랍니다.