부동산을 파는 입장인 매도인은 조금이라도 더 비싼 값으로 팔고싶어 할 것입니다. 그렇다보니 매수인과 나눈 상황임에도 불구하고 갑자기 팔지 않겠다고 나오는 경우도 빈번합니다. 매수인 입장에서는 계약금도 지불했는데 매도인이 일방적으로 계약을 파기하게 되면 결국 서로 다투는 소송으로 가게 됩니다.
매수인 입장에서는 다 따져보고 발품을 팔아 매수하기로 결정했는데 계약 파기를 당하면 당혹스럽겠죠. 다시 매수할 목적물을 찾는 일도 뚝딱하고 이루어지는 것이 아니고 다시 시작부터 새롭게 계획을 세워야하니말입니다.
현행법에는 매도인이 계약을 파기할 때에는 배액배상을 해야한다고 규정하고 있습니다. 보통의 부동산 계약서에도 이러한 조항이 포함되어 있습니다.
<민법 565조>
매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수 할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상황해 매매계약을 해제할 수 있다.
계약시 보통 매매대금의 10%를 계약금으로 주고 이 후 매도인이 계약을 일방적으로 파기하게 되면 계약금의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다. 매수인 쪽에서 파기하고자 할 때에는 계약금을
포기해야 할 가능성이 높습니다.
** 매도인의 일방적 계약파기, 배액배상 해야한다?
원고는 토지를 매수하기 위해 피고와 A가 반반씩 소유하고 있는 임야를 평당 9만원에 매수하기로 하는 매매계약을 구두로 체결하였고 계약서는 다음날 작성하기로 하였습니다. 이 계약에 따라 원고는 피고에게 계약금 1억 원을 송금하였습니다.
그러나 3일 후 해당 토지 인근에 신공항이 들어선다는 발표가 나자 피고는 원고에게 본인 지분의 땅만 평당 11만원에 팔겠다고 하며 원고가 수락하지 않을 시 계약을 파기하겠다고 하였는데 원고가 수락하지 않아 계약음이었던 1 억원을 원고를 피공탁자로 하여 공탁하였습니다.
이에 원고는 피고가 계약 팍의 의사를 명확히 하며 계약금을 반환한 것은 이행 거절의 의사를 표시한 것이기 때문에 계약금 1억원만이 아닌 배액으로 배상해야한다며 피고를 상대로 위약금 1억원 및 이에 대한 지연손해금을 청구했습니다.
▶ 법원의 판단
부동산에 대한 매매계약이 체결되었다고 보기 위해서는 계약 체결에 있어서 매매목적물과 매매대금, 계약금, 잔금의 액수나 그 지급시기 등 중요한 사항에 관하여 매도인과 매수인 간에 확정적인 의사의 합치가 있었는지를 주요하게 보게 됩니다.
원고가 토지매수 의사를 밝혔고 피고도 매도의 의사를 표시하며 공유자인 A도 지분을 매도할 것이라는 내용을 전달한 사실, 피고가 평당 9만원으로 정하고 원고가 같은 날 계약금을 지급하는 것에 동의하고 계좌를 알려주어 원고가 1억 원을 송금하였으며 다음 날 계약서를 각자 작성하여 팩스로 교환하기로 한 사실,
피고는 3일 후 원고에게 인근 토지가 신공항 부지로 선정되어 공유자인 A가 자신의 토지지분은 매도하지 않겠다고 하였고 자신의 지분만 평당 11만원으로 매도하겠다고 했으나 원고가 거절한 사실은 인정하였습니다.
원고와 피고는 당초 피고의 지분만이 아니라 공유자 A의 지분까지 포함하여 매매대금을 평당 9만원으로 정하였으나 3일 후 공유자는 매도의사가 없다는 사실을 알았고 피고는 자신의 지분만 팔겠다고 11만원에 제시하는 과정에서 작성된 계약서에는 매매대금이 기재되어 있지 않았으며 원고가 지급한 1억 원이라는 계약금만 기재되어 있었으며 원고의 도장이나 날인이 없었고 피고의 지장만 있었습니다.
또 원고는 피고로부터 A의 지분매도 의사만 들었을 뿐이지 A나 A의 대리인으로부터 직접 들은 것이 아니라는 점, 원고가 송금한 1억 원은 통상 부동산 거래에서 매매대금을 먼저 확정하고 그의 10%로 정한 것이 아니라 원고가 임의로 정하여 송금한 점을 비추어 볼 때
원고가 피고와 구두로 A의 의사를 확인 하였고 스스로 정한 계약금 1억원을 송금하였다 하더라도 매매목적물이나 매매대금 등 계약 체결에 있어서 중요한 사항을 원,피고와 A 간 확정적인 의사의 합치가 있었다고 보기 어렵고 계약 체결 과정에서 무산 된 것이라 보이기 때문에 원고의 배액배상요구를 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
부동산을 계약 할 때에 구두로 계약을 했을 지라도 해당 부동산의 총 매매대금, 계약금, 지급일 등 계약과 관련하여 중요 부분을 당사자 사이에서 합의를 한다면 유효한 계약으로 봅니다. 때문에 매도인과 매수인 중 일방이 계약을 파기 하려고 할 때 이같은 부분을 법원에서는 철저하고 신중하게 고려하여 계약이 성립됐는지 아닌지를 판단하게 됩니다.
법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 변호사가 직접 상담자와 상담을 진행 하면서 상황에 맞는 적절한 대응방법을 제공해드리고 있습니다. 부동산 분쟁은 자신의 재산과 관련된 문제이기 때문에 만만학데 보면 안됩니다. 복잡하게 엮여있고 또 상황마다 갈릴 수 있어 법적인 도움을 받아 차분히 대응해야합니다. 부동산 분쟁에 최적화 되어있는 명경과 함께 현명하게 풀어가시길 바랍니다 .